Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin paydaş bulunduğu taşınmaz mallardaki mülkiyet karmaşasını çözen hukuki yollardan biridir. Birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde hak iddia etmesi, anlaşmazlıklara yol açar. Hissedarlar kendi aralarında uzlaşamadığında, yasal mercilere başvurulur. İzale-i şüyu davası adıyla da bilinen bu hukuki yol, mülkün doğrudan paylaştırılmasını yahut satış işlemiyle bedelinin hak sahiplerine dağıtılmasını hedefler. Paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti hallerinde, taraflar malı birlikte idare edemeyebilir. Hak sahiplerinden her biri, mülkiyeti müstakil hale getirmek amacıyla dava açabilir. Hukuk sistemi, kimseyi paylı mülkiyeti sürdürmeye zorlamaz. Her paydaş, mülkiyet bağının bitirilmesini talep etme hakkını taşır.
Hisseli Tapu Türleri ve Mülkiyetin Yapısı
Birden çok kişinin bir taşınmaz üzerinde paydaş sayıldığı tapu kayıtlarına hisseli tapu denir. İki tür mülkiyet biçimi bulunur. Bunlar elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyettir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda çoğunlukla elbirliği mülkiyeti görülür. Elbirliği mülkiyetinde paydaşların belirli bir pay oranı netleşmemiştir. Tüm paydaşlar taşınmazın bütünü üzerinde hak iddia eder. Paylı mülkiyette ise her hissedarın payı tapu sicilinde açıkça yazar. Satış işlemlerinde, paylı mülkiyetteki hak sahipleri kendi paylarını başkalarına devredebilir. Elbirliği mülkiyetinde böyle bir devir işlemi doğrudan yapılamaz. Öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi lazımdır. Miras kalan tapu uyuşmazlıklarında en sık başvurulan yöntem ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Hak sahipleri bu tür karmaşık hukuki yollarda yanlış adımlar atabilir. Hukuki kayıpların önüne geçmek maksadıyla profesyonel destek almak mantıklı bir tercihtir. Daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.
Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Paylaşım Şartları
Ortaklığın sona erdirilmesi işlemi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 698 ve devamı hükümlerine dayanır. Kanun hükümlerine göre, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Hukuki bir engel bulunmadığı müddetçe mülkiyet bağı sonsuza dek sürmez. Paydaşlar kendi aralarında anlaşıp malı bölebilir. Anlaşmazlık çıkması halinde hakim müdahalesi talep edilir. Kanun koyucu, paylaşmanın biçimini madde 699 içerisinde düzenler. Paylaşma işlemi, aynen taksim ya da satış yoluyla gerçekleşir. Hâkim, uyuşmazlığı incelerken tarafların taleplerini dikkate alır. Taraflardan biri aynen taksim isterse, mahkeme taşınmazın bölünmeye elverişliliğini araştırır. Bölünme işlemi mülkün değerinde çok büyük bir kayba yol açacaksa, satış kararı verilir.
Taşınmazın aynen taksim yoluyla paylaştırılması
Mahkeme, ilk aşamada malın aynen bölünerek paylaştırılma ihtimalini araştırır. Aynen taksim, taşınmazın fiziksel bağlamda parçalara ayrılıp paydaşlara verilmesidir. Bir arsanın ifraz işlemi yapılarak bağımsız parsellere ayrılması bu duruma uyar. Fakat her gayrimenkul fiziki bölünmeye uygun düşmez. Tarım arazilerinin bölünmesinde Tarım ve Orman Bakanlığı kuralları geçerlidir. Belirli bir yüzölçümünün altındaki tarım arazileri bölünemez. İmar planları, arsa ve arazilerin bölünme şartlarını kısıtlar. Bina türü yapılarda da kat mülkiyeti kurulması imkanı araştırılır. Şartlar uyuyorsa mahkeme her bir bağımsız bölümü bir paydaşa tahsis eder. Paylar arasında değer eşitsizliği çıkarsa, eksik kısım para ile tamamlanıp denkleştirme yapılır. Gayrimenkul hukuku normları gereğince bu denkleştirme işlemine ivaz bedeli adı verilir.
Satış yoluyla ortaklığın bitirilmesi ve ihale işlemleri
Taşınmazın aynen taksimi hukuken veya fiziken imkansızsa, mahkeme satış kararı verir. Satış kararı kesinleştiğinde dosya satış memurluğuna gönderilir. Memurluk, gayrimenkulün kıymet takdirini yapar. Uzman bilirkişiler taşınmazın piyasa değerini belirler. Kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir. Paydaşlar bu rapora itiraz etme hakkını taşır. İtirazlar neticesinde yeniden bedel tespiti yapılır. Rapor kesinleştikten sonra açık artırma takvimi belirlenir. Satış işlemi icra dairesi veya satış memurluğu aracılığıyla yürütülür. Açık artırma elektronik ortamda başlar, fiziki ortamda tamamlanır. İhaleye paydaşlar katılabildiği gibi, dışarıdan üçüncü kişiler de teklif verebilir. Bütün hissedarlar oybirliğiyle karar alırsa, satış sadece hissedarlar arasında yapılır. Satış bedeli, tapudaki pay oranlarına veya mirasçılık belgesindeki hisselere göre paydaşlara dağıtılır. Masraflar da hissedarların payları oranında kesilir. Hukuki işlemlerin titizlikle takip edilmesi hak kayıplarını önler. Dava safhalarında yapılacak ufak hatalar, maddi zararlara yol açar. Hak arama adımlarınızı güvence altına alarak ilerlemelisiniz. Daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.
Davayı Açabilecek Kişiler ve Taraf Teşkili Kuralları
Davayı açma hakkı, tapuda paydaş görünen her bireye tanınmıştır. Tek bir hissedar dahi, diğer tüm hissedarlara karşı dava açabilir. Pay oranı büyüklüğü veya küçüklüğü dava açma hakkını etkilemez. Yüzde birlik payı bulunan kişi de, yüzde doksan payı bulunan kişi de aynı hakları barındırır. Davanın sağlıklı yürümesi, tüm paydaşların davaya dahil edilmesine bağlıdır. Tapu kayıtlarındaki tüm hak sahiplerinin, vefat edenler varsa mirasçılarının davada yer alması şarttır. Davalılardan biri vefat etmişse, sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alınır. Vefat edenin yasal mirasçıları davaya eklenir. Taraf teşkili kurulmadan mahkeme esasa girip karar veremez. Bu kural, anayasal bir hak niteliğindeki hukuki dinlenilme hakkının gereğidir.
Davada Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
Hukuk sistemimizde her davanın açılacağı görevli ve yetkili mahkemeler yasalarla sınırlandırılmıştır. Ortaklığın sonlandırılması taleplerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmaz mallar üzerindeki uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz davaya konu ise, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılabilir. Yetki kuralı kesin nitelik taşır. Mahkeme, yetki durumunu davanın her aşamasında re'sen gözetir. Taraflar, yetki itirazında bulunmasa dahi hâkim dosyayı yetkisizlik sebebiyle usulden reddedebilir. Taşınmaz satışı aşamalarına giden yolda mahkemenin doğru seçilmesi vakit kaybını önler.
Ortaklığın Giderilmesini Engelleyen Hukuki Durumlar
Bazı hukuki şartlar altında, paydaşların dava açma hakkı geçici veya kalıcı boyutta kısıtlanır. Paydaşlar kendi aralarında tapuya şerh edilmiş bir idame-i şüyu sözleşmesi yapmışsa, belirlenen zaman zarfında dava açılamaz. Kanun, zamansız ve uygunsuz anlarda paylaşma istenmesini yasaklar. Tarımsal arazilerde hasat zamanı yaklaşmışsa, mahkeme paylaşmayı bir süre erteleyebilir. Kamulaştırma kararı alınmış alanlarda veya imar uygulaması devam eden parsellerde dosya bekletilir. Kentsel dönüşüm kapsamına giren ve riskli yapı şerhi bulunan binalarda da yasal prosedürler ayrışır. Kentsel dönüşüm yasası hükümleri ile medeni kanun hükümleri kesiştiğinde, hakim somut hadiseye uyan kanun kurallarını uygular.
Sık Sorulan Sorular
<p>Tapu sicilinde paydaş görünen her birey dava açma hakkını taşır. Pay oranının büyüklüğüne veya küçüklüğüne bakılmaz; tek bir hissedar bile diğer tüm hak sahiplerine karşı yargı yoluna başvurabilir.</p>
<p><strong>Soru 1:</strong> <strong>Cevap 1:</strong> </p><p><strong>Soru 2:</strong> İzale-i şüyu davası hangi mahkemede açılır? <strong>Cevap 2:</strong> Görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili yer ise söz konusu gayrimenkulün bulunduğu il veya ilçedeki adliyelerdir.</p><p><strong>Soru 3:</strong> <strong>Cevap 3:</strong> </p>
<p>Başlangıçtaki harç ve tebligat giderlerini davayı açan taraf yatırır. Yargılama bitiminde ise tüm yasal masraflar, paydaşlara tapudaki hisseleri oranında eşit ve adil biçimde paylaştırılır.</p>