İzale-i Şüyu Davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle malik sıfatını taşıdığı taşınmazlardaki mülkiyet karmaşasına son veren hukuki bir yoldur. Ortaklar kendi aralarında anlaşıp malı bölüşemediklerinde, mahkeme kanalıyla paylaştırma talep ederler. Paydaşlar, taşınmazın bütünü üzerinde diledikleri gibi tasarrufta bulunamazlar. Hissedarlar arasındaki uyuşmazlıklar büyüdüğünde, hissedarlardan biri mahkemeye başvurarak hisselerin ayrılmasını isteyebilir. Hukuk sistemimiz, mülkiyet hakkını korurken aynı zamanda mülkün atıl kalmasını engellemeyi hedefler. Dolayısıyla, kimse istemediği bir mülkiyet birliğini sürdürmeye zorlanamaz. Taşınmazın türünden bağımsız biçimde; arsa, tarla, daire veya bina vasfındaki tüm mülkler için bu yargı yoluna başvurulabilir. Nitekim, hissedarlar barışçıl yollarla uyuşmazlığı çözemediklerinde adaletin terazisine sığınırlar. Mahkeme kararı, mülk üzerindeki düğümü tamamen çözer. Taraflar, paylarına düşen parasal değeri yahut fiziki kısmı alarak yollarına bağımsız biçimde devam ederler. Mülkiyetin tek bir kişiye geçmesi yahut tamamen satılarak paraya çevrilmesi, ortaklığın giderilmesi davası vasıtasıyla gerçekleşir. Hukuki adımların titizlikle atılması, maliklerin hak kaybı yaşamasını engeller.
Türk Medeni Kanunu Hükümleri Çerçevesinde Paylaştırma
Hukuk sistemimizde, mülkiyet hakkına dair kurallar Türk Medeni Kanunu çatısı altında düzenlenir. İzale-i Şüyu Davası da bu kanunun 698. maddesinde kendisine yer bulur. Söz konusu kanun maddesi, yasal bir mani bulunmadığı müddetçe, her bir paydaşın paylaştırma talep edebileceğini karara bağlar. Böylelikle kanun koyucu, mülkiyetin devredilmesini yahut bölüştürülmesini güvence altına alır. Kanun, paydaşların sonsuza dek bir arada kalmaya mecbur bırakılamayacağını emreder. Mülkün bölüşülmesi, öncelikle tarafların kendi aralarında yapacakları rızai taksim sözleşmesiyle bitirilebilir. Halbuki, taraflar uzlaşamadığında yargı mekanizması işletilir. Mahkeme, yasadaki emredici kurallara göre işlemleri yürütür. Neticede, mülkiyet birliğinin sona ermesi, malvarlığının adil biçimde dağıtılmasını güvenceye kavuşturur. Hukukun tanıdığı bu hak, pay sahiplerinin mülk üzerindeki haklarını özgürce yönetmelerine zemin hazırlar. Böylece, taşınmaz üzerindeki ihtilaflar mahkeme kararıyla kesin bir sonuca bağlanır.
Mahkemeye Başvurunun Şartları Nelerdir?
Davanın açılabilmesi, yasada sayılan koşulların varlığına bağlıdır. İlk aşamada, ortada paylı yahut elbirliğiyle mülkiyete tabi bir malın bulunması aranır. Tek bir kişinin malik sıfatı taşıdığı mallar için yargıya gidilemez. Ardından, maliklerin kendi aralarında anlaşamamış bulunması kuralı öne çıkar. Şöyle ki, taraflar malı kimin alacağı, nasıl bölüşüleceği veya ne kadara devredileceği hususlarında ihtilaf yaşamalıdır. Kısacası, rızai paylaşım ihtimali ortadan kalkmalıdır. Davayı açacak kişinin mutlak surette hissedarlardan biri sıfatını taşıması mecburidir. Dışarıdan üçüncü bir kişi, hakkı bulunmadığından bu yönde bir talep iletemez. İlaveten, taraflardan birinin vefatı halinde, mirasçıların veraset ilamıyla dosyaya dahil edilmesi zorunludur. Nitekim, tapudaki herkesin dosyada taraf sıfatıyla yer alması, hukuki yürüyüşün sağlıklı ilerlemesi adına mühimdir. Taraf teşkili tamamlanmadan duruşmalara geçilemez. Hâkim, tüm hissedarların tebligatları aldığından emin olmalıdır. Herhangi bir hissedarın eksikliği, kararın sonradan bozulmasına yol açar.
Davadan Önce Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
Eylül 2023 itibarıyla hukuk kurallarımıza yeni bir uygulama dahil edildi. Artık, yargılamaya başlamadan evvel arabulucuya başvurmak mecburi tutulmaktadır. Hissedarlar, adliyeye gidip dilekçeyi vermeden önce, adliyelerdeki bürolara müracaat ederler. Arabulucu, tüm malikleri bir araya getirerek uzlaşma zemini arar. Dolayısıyla, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları masada çözmek hedeflenmektedir. Görüşmeler neticesinde anlaşılamaması durumunda, arabulucu bir son tutanak düzenler. Düzenlenen bu belgeyle birlikte davanın açılması yasaya uygundur. Arabuluculuk safhası atlanarak doğrudan dilekçe verilmesi, talebin usulden reddedilmesine sebebiyet verir. Ne var ki, hissedar sayısının çok fazla olduğu tablolarda, toplantılara fiziken katılmak zorlaşabilir. Böylesi durumlarda dahi, görüşmelerin kanuna uygun biçimde tamamlanması hayati değer taşır. Böylelikle, yasanın emrettiği şekil şartları eksiksiz biçimde yerine getirilmiş sayılır. Taraflar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi için yargı merciine gidilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Kuralları
Uyuşmazlığın hangi makamda çözüleceği kanunla sabit kılınmıştır. Davada görevli makam Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesine verilen dilekçeler görevsizlik kararıyla reddedilir. Yetkili makam ise mülkün bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın coğrafi konumu neresi ise, o bölgenin mülki sınırlarına bakan adliye dosyaya bakar. Hatta, mülkler birden fazla ise ve ayrı şehirlerde bulunuyorsa, içlerinden birinin bulunduğu yerdeki adliyede tüm mülkler için tek bir dosya açılabilir. Bu kural, uyuşmazlığın tek elden ve hızlı biçimde bitirilmesine imkân tanır. Dilekçe eksiksiz biçimde hazırlanarak nöbetçi tevzi bürosuna teslim edilir. Dilekçede, parsel ve tapu kayıt bilgileri hatasız biçimde yazılmalıdır. Yanlış yere başvurmak, zaman kaybına ve fazladan masrafların doğmasına zemin hazırlar.
Aynen Taksim Yoluyla Paylaştırma Yöntemi
Hâkim, ihtilafı çözerken öncelikle aynen taksim ihtimalini göz önüne alır. Aynen taksim, mülkün fiziki olarak paydaşlar arasında paylaştırılması manasına gelir. Söz gelimi, geniş bir arsa, maliklerin pay oranlarına göre bağımsız parsellere ayrılabiliyorsa, hâkim bu yönde karar verir. Belediye mevzuatı ve imar planları, bölünmeye onay veriyorsa fiziki bölüşüm işlemi tatbik edilir. Buna mukabil, bölünen parçaların parasal değerleri arasında eşitsizlik çıkarsa, hâkim eksik değeri para ile denkleştirerek adaleti gözetir. İvaz ilavesi adı verilen bu denkleştirmeyle, değeri düşük yeri alan kişiye diğer malikler nakdi ödeme yapar. Nitekim, binalarda her bir bağımsız bölümün bir kişiye verilmesi mümkünse, fiziki taksim kararı kolayca verilir. Oysa, küçük bir dairenin fiziki olarak ikiye bölünmesi imkânsızdır. Böylesi tablolarda, ikinci yöntem olan satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kuralı işletilir. Kısacası, eşyanın niteliği ve imar kuralları fiziki bölüşümün kaderini çizer.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi İşlemleri
Taşınmazın fiziki olarak bölünmesi imkânsızsa yahut bölündüğünde ciddi değer kaybı yaşanacaksa, hâkim satış kararı verir. Karar verildiğinde, dosya satış memurluğuna intikal eder. Memurluk, mülkün kıymetini yeniden hesaplayarak bilirkişi raporu aldırır. Sonrasında, açık artırma usulüyle ihale ilan edilir. İhaleye dileyen herkes katılım hakkını elinde bulundurur. Bununla beraber, hissedarlar da ihaleye girerek mülkü alma hakkını korurlar. İhale bedeli, masraflar düşüldükten sonra kişilerin tapudaki hisse oranlarına göre banka hesaplarına dağıtılır. Ödemenin nakit olarak yapılması mecburidir, taksitlendirme yapılamaz. Böylelikle, uyuşmazlık hukuki ve fiili olarak tamamen bitirilir. Hissedarlar nakit karşılığını alarak mülkiyet bağlarını koparırlar. Şayet, taraflar aralarında anlaşıp sadece malikler arasında açık artırma yapılmasını isterlerse, dışarıdan kimse ihaleye giremez. Ne var ki, bu kararın alınabilmesi için herkesin oybirliğiyle onay vermesi şarttır.
Yargılama Esnasında Harçlar ve Masraflar
Yargılama esnasında çıkan masrafların kimin cebinden çıkacağı sıkça merak edilir. İlk aşamada, harçları ve avansları davayı açan kişi yatırır. Ancak, karar verildiğinde dosya masrafları tarafların hisseleri oranında herkese paylaştırılır. Dolayısıyla, davayı başlatan kişi ödediği parayı sonradan diğer kişilerden hisseleri oranında geri alır. İhale aşamasına geçilirse, ihale bedeli üzerinden tahsil harcı ve yasal kesintiler yapılır. Aynı zamanda, memurluğun masrafları da tutardan düşülür. Vekalet ücreti ise maktu tarife üzerinden hesaplanarak, kazanan veya kaybeden ayrımı gözetilmeksizin, tapudaki herkese yükletilir. Zira, bu dava türünde kazanan veya kaybeden bir taraf bulunmaz, herkesin menfaati ortaktır. Giderlerin adaletli dağıtılması, hukukun ruhuna uygundur.
Muhdesatın Aidiyeti ve Değer İddiaları
Arsa üzerindeki binayı hissedarlardan sadece biri inşa etmişse, bu durum muhdesat sorununu doğurur. Binayı yapan kişi, satış bedelinin tamamının hisselere bölünmesine itiraz eder. Böylesi bir anlaşmazlık çıktığında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması lüzumludur. Hak iddia eden kişi, yapıyı kendi bütçesiyle yaptırdığını kanıtlar. Bu aşamada asıl dosya bekletici mesele yapılır. Hâkim, aidiyet davası sonuçlanana kadar işlemleri durdurur. Nitekim, aidiyet kararı kazanılırsa, satış sonrası elde edilen gelirin arsa kısmına isabet eden bölümü herkese paylaştırılır. Bina bedeline denk gelen miktar ise sadece binayı inşa eden kişiye ödenir. Böylelikle, hakkaniyete aykırı bir zenginleşmenin önüne geçilir. Taraflar arasındaki adalet terazisi sağlam bir zemin bulur.
Miras Kalan Mallarda Hissedarların Durumu
Mirasbırakanın vefatı sonrası tapu intikal işlemleri yapıldığında, yasal mirasçılar elbirliğiyle mülkiyet sıfatını kazanırlar. Söz konusu mülkiyet türünde, kişilerin belirli bir pay oranı bulunmaz. Tüm mirasçılar, malın tamamı üzerinde aynı oranda hak iddia eder. Böylesi bir durumda, kişilerden biri tek başına mülkü satamaz veya devredemez. Mülkün satılabilmesi, bütün mirasçıların birlikte hareket etmesine bağlıdır. Oysa, kardeşler arasında husumet bulunduğunda veya biri satışa yanaşmadığında sistem kilitlenir. Kilitlenmeyi aşmanın yasal yolu yargıya başvurmaktır. Hâkim, öncelikle elbirliği statüsünü paylı statüye çevirir. Akabinde, bölüştürme işlemlerine geçer. Dava açmadan evvel veraset ilamının alınmış bulunması mecburidir. Böyle yapılmadığında, hâkim veraset ilamının dosyaya sunulması için ek süre verir. Belgede ismi geçen herkesin davalı olarak eklenmesi zaruridir.
Sık Sorulan Sorular
<p>Mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli merci statüsündedir.</p>
<p>Evet, kanuni düzenlemelere göre mahkeme aşamasına geçmeden evvel arabulucuya başvurulması mecburi tutulur.</p>
<p>Ortaklardan biri mahkemeye müracaat ettiğinde, diğer maliklerin rızası aranmaksızın yasal yargılama başlar.</p>
<p>Kardeşler veya mirasçılar aralarında uzlaşamazsa, veraset ilamı alındıktan sonra ortaklığın giderilmesi talebiyle adliyeye gidilebilir.</p>