Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki mali anlaşmazlıkların yasal zeminde çözüme kavuşturulduğu hukuki müesseselerden biridir. Taraflar, piyasadaki ekonomik dalgalanmalar karşısında kiranın miktarını yeniden belirleme ihtiyacı hissederler. Enflasyon rakamlarındaki artışlar veya gayrimenkulün yer aldığı bölgedeki değer sıçramaları, mevcut kiranın piyasa rayicinin çok gerisinde kalmasına yol açar. Mülk sahibi, mağduriyetini gidermek maksadıyla yargı mercilerine başvurma hakkını elinde tutar. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen yargısal süreç, belirli kurallara ve katı sürelere tabidir. Hatalı bir adım atmamak adına yasal mevzuata harfiyen uyulması şarttır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 ve Hukuki Çerçeve

Yasa koyucu, kiracı ve kiraya veren arasındaki dengeyi korumak adına katı sınırlar çizer. Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine dair kuralları netleştirir. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama, tavan sınır kabul edilir. Taraflar, bu sınırın altında bir artış oranında mutabakata varabilirler. Beş yılı dolduran sözleşmelerde sistem tamamen değişir. Beşinci yılın bitiminden itibaren yenilenen kira dönemleri için mülk sahibi, kiranın rayiç değere uygun hale getirilmesini talep eder. Hakim, tüketici fiyat endeksini, kiralanan mülkün mevcut durumunu ve piyasadaki emsal kiralama rakamlarını dikkate alır. Hakkaniyet kuralları çerçevesinde takdir yetkisini işleterek yeni bedeli karara bağlar.

Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı

Zamanlamanın doğru ayarlanması, mülk sahibinin hak kaybına uğramasını engeller. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname tebliğ edilmelidir. İhtarname, yeni dönemde talep edilecek kira bedeli miktarını kiracıya bildirir. Süresinde çekilen ihtarname, kiranın tüm yeni yıl boyunca geçerlilik kazanmasına zemin hazırlar. Otuz günlük süre kaçırılırsa, mahkemenin vereceği karar ancak bir sonraki yıl itibarıyla hüküm doğurur. Dolayısıyla mülk sahiplerinin takvimi çok iyi takip etmesi mecburidir.

Zorunlu Arabuluculuk Kurumu ve Başvuru

Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartı zorunlu hale getirilmiştir. Mahkemeye gitmeden evvel arabulucuya başvurmak kanuni bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşaması atlandığı takdirde hakim, dosyayı usulden reddeder. Mülk sahibi veya vekili, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına dilekçe vererek işlemleri başlatır. Taraflar, tarafsız arabulucu eşliğinde bir araya gelerek uzlaşma ararlar. Anlaşmazlık devam ederse, arabulucu anlaşmazlık tutanağı düzenler. Tutanak, mahkemeye verilecek dava dilekçesine eklenir. Böylelikle yargı aşaması resmiyet kazanır. Süreci hatasız yürütmek adına daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Anlaşmazlıklara bakmakla görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesi binalarıdır. Yetkili merci ise taşınmazın bulunduğu yer adliyesidir. Yanlış adliyeye müracaat edilmesi, yargılamanın aylarca uzamasına sebebiyet verir. Doğru mahkemeye yönelmek, dosyanın hızlıca karara bağlanmasını kolaylaştırır. Davacı, hazırladığı dilekçeyi uyuşmazlığın çözüleceği adliyenin tevzi bürosuna teslim eder. Tevzi bürosu dosyaya bir esas numarası atar. Ardından mahkeme tensip zaptı hazırlayarak taraflara duruşma gününü bildirir.

Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Karşılaştırması

Hakim, gayrimenkulün piyasa değerini tek başına takdir edemez. Bölgedeki emlak piyasasına hakim bilirkişilerden teknik rapor ister. Bilirkişi incelemesi; binanın yaşını, metrekare büyüklüğünü, bulunduğu katı ve manzarasını titizlikle kayda geçirir. Çevredeki benzer gayrimenkullerin güncel kiralama fiyatları toplanır. Toplanan veriler ışığında taşınmazın boş kalması halindeki rayiç bedel hesaplanır. Rapor dosyaya eklendikten sonra iki tarafın da rapora itiraz hakkı doğar. Eksik veya hatalı incelemelere itiraz edilmesi, adil bir kararın çıkmasına zemin hazırlar.

Hak ve Nesafet İndirimi Miktarı

Yargıtay içtihatları doğrultusunda, eski kiracı ile yepyeni bir kiracının konumu bir tutulmaz. Hakim, bilirkişinin belirlediği rayiç bedel üzerinden belli oranda hakkaniyet indirimi uygular. Yıllardır aynı mülkte oturan sadık kiracının, evi yeni kiralayan birine kıyasla korunması hedeflenir. İndirim oranı, somut olayın niteliklerine göre yüzde 10 ile yüzde 20 arasında değişir. Kiracının mülke kattığı değerler, ödeme düzeni gibi faktörler indirimin miktarında rol oynar. Böylece mülkiyet hakkı korunurken kiracının ekonomik yıkım yaşaması engellenir.

Yargılama giderleri ve vekalet ücretleri

Yargılama boyunca peşin harç, gider avansı ve bilirkişi ücretleri davacı tarafından ödenir. Karar kesinleştiğinde, haksız çıkan taraf yargılama masraflarının tamamını ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemekle yükümlü tutulur. Hesaplanacak vekalet ücreti, talep edilen rakam ile mahkemenin hükmettiği rakam arasındaki bedel farkı üzerinden belirlenir. Yüksek meblağlar üzerinden talepte bulunulduğunda, reddedilen kısım için karşı tarafa vekalet ücreti ödenmesi riski doğar. Dengeli bir meblağ üzerinden talepte bulunmak maliyetleri düşürür.

Mahkeme kararının icraya konulması

Mahkemenin kararı, Yargıtay veya İstinaf mercii tarafından onanana dek kesin hüküm niteliği taşımaz. Kesinleşmeyen kararlara dayanarak icra takibi başlatılamaz. Taraflar üst yargı yollarını tükettiğinde karar kesin hüküm halini alır. Kararın kesinleşmesinin ardından doğan birikmiş bedel farkları, kiracıdan geriye dönük tahsil edilir. Alacak takibinin zaman aşımına uğramaması adına tahsilat işlemlerinin vakitlice başlatılması elzemdir. Gecikme yaşanması, tahsilat kabiliyetini zayıflatır.

Ticari Gayrimenkullerde Rayiç Bedel Tespiti

İş yeri, dükkan veya mağaza gibi ticari mülklerde durum konutlara göre biraz daha katı kurallara tabidir. Ticari işletmelerin bulunduğu caddenin yaya trafiği, tabela değeri ve ticari hareketliliği kira rakamını doğrudan etkiler. Bilirkişi heyeti ticari mülkleri incelerken çevredeki benzer dükkanların ciro kapasitelerini de göz önünde bulundurur. İşletmenin mülke yaptığı sabit yatırımlar, dekorasyon masrafları rayiç bedel hesaplanırken dışarıda bırakılır. Mülkün sadece ham halinin değeri hesaplanır.

Dava Aşamasında Delillerin Toplanması

Hukukun değişmez kurallarından biri, iddia sahibinin iddiasını kanıtlamakla yükümlü kılmasıdır. Mülk sahibi, taşınmazın piyasa değerinin talep ettiği rakama ulaştığını ispat etmelidir. Tapu kayıtları, civardaki emlakçı beyanları, vergi kayıtları ve tarafların imzaladığı emsal kira sözleşmeleri delil niteliği taşır. Dosyaya eklenen deliller kuvvetliyse, hakimin kanaat getirmesi kolaylaşır. Kiracı taraf ise kiranın talep edilen meblağa çıkmasının haksızlığını kanıtlayan karşı deliller sunar. (Dosyaya ibraz eder). Tüm belgeler duruşma esnasında titizlikle incelenir.

Beş Yıllık Süre Dolmadan Yapılabilecekler

Beş yıllık sürenin altındaki kiralamalarda doğrudan rayiç bedel uyarlaması istenemez. Yalnızca enflasyon oranına bağlı bir düzeltme talep hakkı bulunur. Taraflar sözleşmede bir artış oranı yazmamışlarsa, kiranın yasal sınırdan artırılması için mahkemeye gidilir. Yabancı para birimi üzerinden yapılan kiralamalarda da beş yıl geçmeden kirada değişiklik istenemez. Aşırı ifa güçlüğü doğuran olağanüstü ekonomik kriz durumlarında uyarlama davası adı verilen ayrı hukuki yola başvurulur.

Kira Sözleşmesinin Süresiz Hale Gelmesi

Belirli süreli sözleşmeler, bitim tarihinden on beş gün öncesine kadar feshedilmezse otomatikman uzar. Birer yıllık dilimler halinde uzayan sözleşmeler, on yılı doldurduktan sonra ayrı kurallara tabi tutulur. On yıllık uzama süresinin sonunda mülk sahibi, hiçbir gerekçe bildirmeksizin tahliye isteme hakkını kazanır. Yenilenen her dönem için kira miktarının güncellenmesi ihtiyacı baki kalır. Sözleşmenin türü ve süresi, açılacak davanın zeminini inşa eder.