Tapu İptal Davasında Zamanaşımı Var mı?

Tapu iptal davasında zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetine dayanan davalarda hak sahiplerinin sıklıkla karşılaştığı hukuki meselelerin başında gelir. Taşınmaz mülkiyeti, anayasal teminat altındaki ayni haklardandır. Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak hak vasfı taşır. Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre taşınmaz mülkiyetinin devrinde ve tescilinde meydana gelen hukuka aykırılıklar, tapu kütüğünün gerçeğe aykırı düşmesi neticesini doğurur. Bu hallerde mülkiyet hakkı zedelenen kişiler tapu iptal ve tescil davası yoluna müracaat eder. Taşınmaz davalarında sürelerin tespiti davanın dayandığı hukuki sebebe göre belirlenir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Süre Ayrımı

Taşınmaz uyuşmazlıklarında sürenin tayini, davanın ayni hakka mı yoksa şahsi hakka mı dayandığına göre belirlenir. Ayni hakka dayanan davalarda kural gereği zamanaşımı işlemez. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramayan mutlak bir yetki bahşeder. Şahsi hakka yahut sözleşmeye dayanan taleplerde ise kanunun öngördüğü zamanaşımı ya da hak düşürücü süreler tatbik edilir.

Zamanaşımı, belirli bir müddetin geçmesiyle borçlunun borcunu ifadan kaçınma definde bulunmasına imkân tanıyan usul müessesesidir. Hak düşürücü süre ise hakkın özünü ortadan kaldıran, mahkeme hâkimi tarafından kendiliğinden dikkate alınan kesin mühlettir. Taşınmaz davalarında sürenin hukuki vasfı, dava dilekçesinin tanziminden hükmün kesinleşmesine kadar tüm aşamalarda tayin edici rol oynar.

Hukuki sebep

Uygulanan süre rejimi

Kanuni dayanak

Muris Muvazaası

Zamanaşımı ve hak düşürücü süre tatbik edilmez

01.04.1974 Tarihli YİBK

Yolsuz Tescil

Zamanaşımına tabi tutulmaz

TMK Madde 1025

Sahtecilik ve Ehliyetsizlik

Zamanaşımı bulunmaz (Her vakit açılabilir)

TMK Madde 15

İrade Bozuklukları (Hata, Hile)

1 Yıllık Hak Düşürücü Süre

TBK Madde 39

Korkutma (İkrah)

Baskının kalkmasından itibaren 1 Yıl

TBK Madde 39

Kadastro Tespitine İtiraz

10 Yıllık Kesin Hak Düşürücü Süre

3402 SK Madde 12

İnanç Sözleşmesine Dayalı Talepler

10 Yıllık Zamanaşımı Süresi

TBK Madde 146

Önalım (Şufa) Hakkı

Noter bildiriminden 3 ay, her halde 2 yıl

TMK Madde 733

Yolsuz Tescile Dayalı Davalarda Süre Sınırı

Türk Medeni Kanunu madde 1025 uyarınca, bir ayni hak geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın tescil edilmiş veya tescil terkin edilmiş yahut değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Yolsuz tescil hali, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmaması demektir.

Yolsuz tescil sebebiyle açılan davalar mülkiyet hakkına dayanır. Mülkiyet hakkı ayni hak vasfı taşıdığından, yolsuz tescile dayalı tapu iptal davası herhangi bir zamanaşımına yahut hak düşürücü süreye tabi tutulmaz. Hak sahibi, tapu kaydındaki hukuka aykırılığı tespit ettiği her an dava açma hakkını haizdir. Taşınmazın yolsuz tescille üçüncü bir şahıs adına kayıtlı kalması, gerçek malikin dava açma salahiyetini ortadan kaldırmaz.

İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması durumu

Yolsuz tescil davalarında zamanaşımı bulunmasa dahi Türk Medeni Kanunu madde 1023 kuralı uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Üçüncü kişi kötüniyetliyse, tapu kaydındaki yolsuzluğu biliyor veya bilebilecek durumdaysa kanunun bahşettiği bu himayeden yararlanamaz. Kötüniyetli şahıslara karşı açılacak davalar hiçbir süre sınırına tabi tutulmaz.

Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptali ve Zamanaşımı

Mirasbırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmak kastıyla yaptığı muvazaalı tasarruflar tatbikatta sıklıkla görülür. Mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapu memuru huzurunda satış veya ölünceye kadar bakma akdi kisvesi altında devretmektedir. Bu muamele 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde muris muvazaası sayılır.

Muris muvazaası davası bakımından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Muvazaa iddiasında bulunan mirasçılar, mirasbırakanın vefatından sonra her vakit bu davayı ikame edebilir. Muvazaalı işlem baştan itibaren mutlak butlanla malul kabul edildiğinden, zamanın geçmesi geçersiz işlemi muteber kılmaz. Saklı pay sahibi bulunsun ya da bulunmasın tüm yasal mirasçılar taşınmazın terekeye iadesini veya kendi miras payları oranında tescilini talep edebilir.

İrade Sakatlığı Hallerinde Hak Düşürücü Süreler

Taşınmaz devri esnasında iradesi fesada uğratılan şahıslar bakımından kanunda kesin mühletler tayin edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu madde 39 hükmü uyarınca yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutma altında sözleşme yapan taraf, bu durumları öğrendiği veya korkunun kalktığı tarihten başlayarak bir yıllık hak düşürücü süre içinde sözleşmeyle bağlı kalmadığını bildirmezse veya devrettiği taşınmazı geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.

İrade Bozukluğu Türü

Sürenin İşlemeye Başladığı An

Hukuki Niteliği

Yanılma (Hata)

Yanılmanın öğrenildiği an

1 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Aldatma (Hile)

Aldatmanın öğrenildiği an

1 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Korkutma (İkrah)

Baskının ortadan kalktığı an

1 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Hata, hile yahut ikrah sebebiyle taşınmazını devreden kimse, öğrenme veya baskının ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde tapu iptali talebinde bulunma mecburiyetindedir. Bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü süre niteliğindedir. Mahkeme hâkimi, bir yıllık sürenin dolup dolmadığını taraflar ileri sürmese dahi resen tetkik eder. Bir yıllık mühletin geçmesiyle dava hakkı bütünüyle düşer.

Vekalet Görevinin Kötüye Sarf Edilmesi

Vekilin temsil salahiyetini kasıtlı şekilde vekil edenin zararına ve üçüncü şahsın menfaatine sarf etmesi halinde tapu devri yolsuz nitelik kazanır. Vekil ile taşınmazı devralan üçüncü şahsın el ve iş birliği içinde bulunduğu durumlarda tescil hukuken muteber sayılmaz.

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, vekalet yetkisinin suistimaline dayalı tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına dayanır. Kötüniyetli vekile ve taşınmazı iktisap eden kötüniyetli şahıslara karşı açılan davalarda zamanaşımı süresi uygulanmaz. Gerçek hak sahibi taşınmazın devrinden bu yana uzun seneler tükenmiş bulunsa dahi adli mercilere müracaat edebilir.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal Davalarında Zamanaşımı

İnançlı işlem, inananın bir hakkını belirli bir gaye ile inanılana devretmesi ve gayenin gerçekleşmesi halinde hakkın iade edileceğinin kararlaştırıldığı hukuki münasebettir. İnançlı muameleler 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı delille ispatlanır.

İnanç sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davalarında Türk Borçlar Kanunu madde 146 uyarınca on yıllık zamanaşımı süresi tatbik edilir. On yıllık sürenin başlangıcı, inanç sözleşmesinde kararlaştırılan borcun ifa tarihidir. Şayet iade tarihi kararlaştırılmamışsa, inananın iade talebinde bulunduğu ve inanılanın bu talebi geri çevirdiği andan itibaren zamanaşımı işlemeye başlar. İnançlı münasebet devam ettiği müddetçe zamanaşımı süresi işlemez.

Önalım Hakkından Doğan Tapu İptal Davaları

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir şahsa satması durumunda diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar. Türk Medeni Kanunu madde 733 hükmüne göre, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi icap eder.

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında kanuni süreler son derece katıdır:

• Satışın noter vasıtasıyla tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay,

• Her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde davanın ikame edilmesi şarttır.

Bu süreler hak düşürücü vasıftadır. Noter tebligatı yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; lakin satış tarihinden itibaren iki yıllık tavan müddet dolduğunda önalım hakkı ebediyen sona erer.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Talepler

Türk Borçlar Kanunu madde 611 ve devamı maddelerinde tanzim edilen ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını vefatına kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının ise bir malvarlığını devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu taahhüt ettiği bakma borcunu ifa etmezse sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Borcun ifa edilmemesi sebebiyle sözleşmenin feshi ve tapu kaydının iptali taleplerinde sözleşmeler hukuku kaideleri cari sayılır. Türk Borçlar Kanunu madde 146 uyarınca on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Zamanaşımı, bakım borcunun ihlal edildiği ve ifanın imkânsız hale büründüğü tarihten itibaren hesaplanır.

Aile Konutu Hukuki Sebebine Dayalı Tapu İptali

Türk Medeni Kanunu madde 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuna dair kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki ayni hakları sınırlayamaz. Rızası alınmaksızın devredilen aile konutu bakımından hak sahibi diğer eş tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Aile konutuna dayalı tapu iptal davalarında evlilik birliği sürdüğü müddetçe herhangi bir zamanaşımı süresi işlemez. Evlilik boşanma ile neticelenirse yahut taşınmaz aile konutu vasfını kaybederse bu hukuki sebebe dayanılamaz. Hak kaybı yaşamamak adına tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulması mühim bir güvence teşkil eder.

Kadastro Kanunundan Doğan Hak Düşürücü Süre

Taşınmazın kadastro tespiti esnasında vuku bulan hatalar neticesinde hak sahipliği zarar gören kimseler kadastro tespitine itiraz edebilir veya dava açabilir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu madde 12 fıkra 3 hükmüne göre kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl tamamlandıktan sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Bu on yıllık mühlet hak düşürücü niteliktedir. Kadastro tespitinden evvelki zilyetlik, tapu kaydı yahut miras hakkı iddiaları on yıllık mühlet dolduktan sonra mahkemelerce dinlenmez. Mahkeme hâkimi bu süreyi doğrudan doğruya gözetir.

Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilecek Hususlar

Taşınmaz davalarında davanın dayandığı hukuki sebep ile kanunun tayin ettiği sürelerin eksiksiz saptanması davanın neticesini belirler. Sürelerin kaçırılması haklı bulunulan hallerde dahi mülkiyetin yitirilmesi riskini doğurur. Dava ikame etmeden evvel tapu kayıtlarının tetkik edilmesi, delillerin toplanması ve doğru hukuki sebebin seçilmesi lüzumludur.

Daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz. Taşınmaz hukuku sahasında yetkin avukatlar refakatinde yürütülen iş ve işlemler, telafisi imkânsız hak kayıplarının önüne geçilmesinde en sağlıklı neticeyi verir.