İnşaatın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı Tazminatı Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, müteahhidin (yüklenicinin) binayı veya bağımsız bölümü sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmemesi durumunda arsa sahibinin talep edebildiği bir kira kaybı bedelidir. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerde sıklıkla karşılaşılan geç teslim hallerinde, arsa sahipleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri kapsamında mahrum kaldıkları rayiç kira gelirlerini müteahhitten tazmin etme hakkına sahiptir.

Av. Oğuzhan Koçer tarafından hazırlanan bu içerikte; gecikme tazminatının şartları, hesaplama yöntemleri, zamanaşımı ve dava süreçlerine ilişkin tüm hukuki detaylar ele alınmaktadır.

1-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı Tazminatı Nedir?

TBK m. 470 hükümlerinde tanımlanan eser sözleşmeleri, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında imzalanan sözleşmelerin de içerisinde bulunduğu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri de hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmeleri kapsamındadır.

Yükleniciler(müteahhitler) ile arsa sahipleri arasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri imzalanırken, sözleşmelerde genellikle yapının(eserin) teslim tarihine ilişkin bir vade belirlenmektedir.

Sözleşmede yapının(eserin) teslim tarihine ilişkin bir vade, “… en geç 15.09.2025 tarihine kadar teslim edilecektir.” şeklinde açık bir tarih belirtilmesi suretiyle yer alabileceği gibi, “… inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 18 ay içerisinde teslim edilecektir.” şeklinde belirli durumlardan sonra başlamak üzere hafta, ay veya yıl cinsinden sürelere de bağlanabilmektedir.

Fakat uygulamada sıklıkla teslim tarihine ilişkin sürelerin aşıldığı, bu nedenle de arsa sahiplerinin ciddi zararlarla karşı karşıya kaldığı durumlar yaşanmaktadır. Bu gibi durumlarda, arsa sahipleri Türk Borçlar Kanunu m.118 hükümlerine dayanan, yapının geç teslimi dolayısıyla mahrum kaldıkları kira bedellerini müteahhit firmadan talep etme hakkına sahiptir. Bu tür davalara, uygulamada “Geç Teslimden Kaynaklanan Kira Kaybı Tazminatı” yahut “Gecikme Tazminatı” denmektedir.

Anılan husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal kararında şu şekilde belirtmiştir;

“Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararlarının karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/453 K. 2021/1702 T. 16.12.2021 tarihli içtihadı)

 2- Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı Tazminatının Şartları Nelerdir?

Müteahhit firmadan geç teslimden kaynaklanan kira kaybı tazminatı talep edebilmek için dört temel şartın var olması gerekmektedir:

2.1-Müteahhit Firmanın, Taşınmazı Sözleşmede Yer Alan Teslim Tarihinde (Vade) Teslim Etmemiş Olması

Sözleşmede belirlenen vadede, taşınmazın anahtarlarının arsa sahiplerine teslim edilmemiş olması gerekmektedir. Hukuken teslim olgusunun gerçekleşmiş sayılması için yalnızca yapının kaba inşaatının bitmesi yeterli değildir.  Bağımsız bölümün sözleşmeye, onaylı mimari projeye ve imar mevzuatına uygun, fiilen oturulabilir ve kullanıma hazır vaziyette arsa sahibine devredilmiş olması gerekir.

Taşınmazın iskanı alınmamış, ancak oturmaya hazır hale gelmiş olması, taşınmazın teslim edilmiş anlamına gelmemektedir. Bu sebeple maliklerin “anahtar teslim tutanağı” imzalarken, mutlaka taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun bir yapı teslim edilip edilmediğini kontrol etmelidir.

2.2- Arsa Sahiplerinin Bu Nedenle Bir Zarara Uğramış Olması

Arsa sahiplerinin, sözleşmede belirlenen vadede teslimin gerçekleşmemesi dolayısıyla taşınmazdan elde edecekleri kira gelirinden mahrum kalmaları halinde zarara uğradıkları kabul edilir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, taşınmazın zamanında teslim edilmemesi durumunda arsa sahibinin ayrıca bir kiracı bulduğunu veya taşınmazı kiraya vereceğini ispat etmesine gerek yoktur. Teslimin gecikmiş olması tek başına rayiç kira kaybı şeklinde bir zararın doğduğunu karine olarak kabul ettirir.

2.3-Arsa Sahiplerinin Uğradıkları Zararın Teslim Tarihinin Aşılmış Olmasından Kaynaklanması

Arsa sahiplerinin uğradıkları zarar ile taşınmazın geç teslim edilmesi arasında nedensellik bağı olmalıdır. Yani arsa sahibinin mahrum kaldığı kira geliri veya uğradığı maddi kayıp, doğrudan doğruya müteahhidin inşaatı süresinde tamamlayıp teslim etmemesinden doğmuş olmalıdır. Aradaki illiyet bağının kesilmediği tüm durumlarda gecikmeden kaynaklanan zararın hukuki sorumluluğu yüklenici firmaya aittir.

2.4-Teslim Tarihinin Aşılmasında Arsa Sahiplerinin Bir Kusuru Olmamış Olmasına Bağlıdır

Sözleşmede teslim için kararlaştırılan vadede teslimin sağlanmamasının, arsa sahiplerinin kusurundan kaynaklanmaması gerekir. Bu duruma, arsa sahiplerinin binanın yıkımı için sözleşmede kararlaştırılan sürede taşınmazları tahliye etmemesi örnek olarak gösterilebilir.

Yukarıda sayılan dört unsurun varlığı halinde, müteahhit firmadan gecikme tazminatı talep edilebilir.

3- Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Müteahhitler ile arsa sahipleri arasında imzalanan sözleşmelerde, gecikme tazminatı temelde dört şekilde karşımıza çıkmaktadır. Bu durumlarda gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağını aşağıda izah etmekteyiz.

3.1-Gecikme Tazminatı Maktu Olarak Düzenlenmiş Olabilir

Taraflar arasında imzalanan sözleşmede, gecikme tazminatı “… 15.09.2025 tarihine kadar teslim edilmemesi halinde teslim edilmeyen her ay için 30.000 TL tazminat ödenecektir.” şeklinde belirli bir miktar belirtilmesi suretiyle ifade edilmişse, bu durum gecikme tazminatının maktu olarak düzenlendiği anlamına gelmektedir.              

Sözleşmede maktu olarak belirlendiği durumlarda gecikme tazminatı, gecikme tazminatı olarak kararlaştırılan tazminat bedelinin, teslimi geciken ay sayısı ile çarpılması suretiyle hesap edilir. Teslimin ay cinsinden gecikmesinin yanı sıra gün cinsinden de gecikmesi söz konusu ise, ay için kararlaştırılan gecikme tazminatının gün karşılığı bulunarak tazminata eklenecektir.

Yani yukarıda yer alan örnekten hareket edecek olursak, 7 ay 10 gün süre ile geciken bir teslim olduğu ihtimalde, gecikme tazminatının sözleşmede maktu olarak 30.000TL kararlaştırıldığını varsaydığımızda, gecikme tazminatı bedeli 30.000 x 7(ay sayısı) + 10.000 (30.000/30 x 10(gün sayısı)) = 220.000 TL olarak karşımıza çıkmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı maktu olarak kararlaştırılmış ise, öncelikle maktu olarak kararlaştırılan miktar üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir. Fakat uygulamada, ülkemizde yaşanan enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle sözleşmenin imzalandığı tarihte maktu olarak yazılan bedelin, taşınmazın teslimi için öngörülen tarihte oldukça düşük kaldığı sıklıkla rastlanılan bir durumdur.

Söz konusu durumun varlığı halinde, Yargıtay emsal bir kararında; sözleşmede kararlaştırılmış olan maktu gecikme tazminatı miktarının en az bir yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı, maktu olarak kararlaştırılan miktar ile rayiç fiyatlar arasında en az bir misli fark olması halinde hâkimin bilirkişi raporu alınması suretiyle hakkaniyete uygun bir tazminat miktarı takdir edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Anılan karar “ …Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı ve bu süreden sonra da tüm daireler için toplu gecikme tazminatı hesaplanıp hesaplanmayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi hâlinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da göz önünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki düzenleme ve miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından takdir edilmelidir…” ( Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 06.12.2011 gün ve 515 - 7200 sayılı kararı)

3.2-Gecikme Tazminatının Çevre Rayiçleri Üzerinden Ödeneceği Kararlaştırılmış Olabilir

Gecikme tazminatının, “… 15.09.2025 tarihine kadar teslim edilmemesi halinde teslim edilmeyen aylar yönünden çevre rayiçleri üzerinden tazminat ödenecektir.”  Şeklinde düzenlendiği durumlarda, taşınmazın tesliminde gecikilen aylar için çevre rayiçleri üzerinden gecikme tazminatı ödenmesi gerekmektedir.

Çevre rayiçlerinin hesaplanması, bilirkişi marifetiyle taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih esas alınmak suretiyle benzer nitelikteki taşınmazların araştırılarak karşılaştırılması yoluyla yapılmaktadır.

3.3-Gecikme Tazminatına İlişkin Bedel Hem Maktu Hem De Çevre Rayiçleri Üzerinden Belirleneceği Kararlaştırılmış Olabilir

Gecikme tazminatının, “… 15.09.2025 tarihine kadar teslim edilmemesi halinde teslim çevre rayiçlerinden az olmamak üzere aylık 30.000 TL tazminat ödenecektir.”  Şeklinde düzenlendiği durumlarda, taşınmazın tesliminde gecikilen aylar için öncelikle çevre rayiçlerinin maktu düzenlenen miktardan az olup olmadığı araştırılacaktır. Çevre rayiçlerinin maktu bedelden daha yüksek olması durumunda çevre rayiçleri üzerinden, aksi halde sözleşmede yazan maktu bedel üzerinden gecikme tazminatı ödenmesi gerekmektedir.

3.4-Gecikme Tazminatı Hiç Kararlaştırılmamış Olabilir

Gecikme tazminatı talep edilebilmesi için, gecikme tazminatı ödeneceğinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde düzenlenmesi zorunlu değildir. Yani sözleşmede yer almasa bile, teslimde gecikme yaşanması halinde gecikilen sürelere ilişkin tazminat talep edilebilmesi mümkündür.

Taraflar arasındaki sözleşmede gecikme tazminatı hiç düzenlenmemişse, gecikme tazminatının çevre rayiçlerinin kira bedelleri üzerinden hesaplanması gerekmektedir.

Anılan hususta Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin emsal kararı da “… Sözleşmede, gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi, en az rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür…” şeklindedir. (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 25.01.2013 tarihli 5843-460 sayılı kararı)

4-Teslimden Önce Satılan Taşınmaz Yönünden Gecikme Tazminatı İstenebilir Mi?

Arsa sahipleri, bazı durumlarda taşınmaz kendisine teslim edilmeden önce, taşınmazı üçüncü kişilere satabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten satış tarihine kadar geçen süre için gecikme tazminatı istenmesi mümkündür.

5-Gecikme Tazminatına Hangi Tarihten İtibaren Faiz İşlemeye Başlar?

Gecikme tazminatından kaynaklı tazminat alacaklarında faiz, eğer müteahhit firmaya ihtarname keşide edilmişse ihtarın tebliğ tarihinden, ihtarname keşide edilmemişse dava tarihinden itibaren işlemeye başlar.

6-Gecikme Tazminatında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Gecikme tazminatından kaynaklı tazminat alacakları, 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımının başlama tarihi, taşınmazın teslim tarihi esas alınarak hesaplanmalıdır.

Anılan hususta Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin emsal kararı da “… Önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatı ile ilgili zamanaşımı süresi eserin teslimi ve sözleşmenin ifası ile sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacaktır. …” şeklindedir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 27.11.2019 tarihli 229-4869 sayılı kararı)

7-Gecikme Tazminatından Kaynaklanan Alacaklarda İspat Yükü Kimin Üzerindedir?

Gecikme tazminatından kaynaklı tazminat alacaklarında, taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan sürede arsa sahiplerine teslim edildiğinin ispat külfeti müteahhit firma üzerindedir. Taşınmazın süresinde teslim edildiği, anahtar teslim tutanağı, taşınmazın teslime hazır olduğuna ilişkin keşide edilen ihtarnameler, taşınmazın iskan belgeleri gibi belgelerle ispat edilebilir.

8-Gecikme Tazminatından Kaynaklanan Alacaklarda Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

·        Görevli Mahkeme: Gecikme tazminatından kaynaklı tazminat alacaklarında görevli mahkeme, tarafların hukuki durumuna göre değişmektedir. Arsa sahibinin tacir olması ve sözleşme konusu taşınmazın ticari işletmesini ilgilendirmesi durumunda Asliye Ticaret Mahkemeleri, aksi halde Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

·        Yetkili Mahkeme: Gecikme tazminatından kaynaklı tazminat alacaklarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin teslim borcunu zamanında yerine getirmemesi, arsa sahipleri açısından ciddi mali kayıplara yol açmaktadır. Gecikme tazminatı hesaplamalarında maktu bedellerin yüksek enflasyon karşısında güncellenmesi, rayiç kira tespiti, zamanaşımı sürelerinin takibi ve faiz başlangıç tarihlerinin doğru belirlenmesi hukuki açıdan hassas süreçlerdir.

Özellikle riskli yapı süreçlerinde yaşanan teslim gecikmelerinde hak kaybına uğramamak adına deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatı ile süreci yürütmek büyük önem taşır. Benzer şekilde, arsa payı karşılığı sözleşmelerin analizi, ihtarname süreçleri ve tapu/tazminat davalarının takibinde uzman bir gayrimenkul avukatı desteği almak, alacakların eksiksiz ve hızlı bir şekilde tahsil edilmesini sağlayacaktır.