Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan bir davadır. Enflasyon karşısında güncelliğini yitiren kira bedelleri ile piyasa koşulları arasındaki fark açıldıkça hem kiracılar hem de ev sahipleri için bu dava türü büyük önem kazanmıştır. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?
Kira tespit davası açabilmek için aranan temel koşullar şunlardır:
Taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
Dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Arsa, tarla veya taşınır kiraları bu kapsamda değildir.
Rayiç bedel üzerinden tespit istenebilmesi için kira ilişkisinin en az 5 yıl sürmüş olması gerekir.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmış olmalıdır.
5 Yıldan Kısa Süren Kira İlişkilerinde Artış Sınırı
Kira ilişkisi henüz 5 yılı doldurmamışsa kira artışı, bir önceki kira yılında geçerli olan TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar sözleşmeye daha yüksek bir oran yazmış olsa bile bu oran TÜFE ortalamasıyla sınırlanır. Bu dönemde açılan tespit davalarında mahkeme, TÜFE sınırını aşmayacak şekilde karar verir.
5 Yıl Dolduktan Sonra Rayiç Bedel Tespiti
Kira ilişkisinin 5 yılı doldurmasıyla birlikte tablo değişir. Mahkeme artık TÜFE oranıyla bağlı kalmadan taşınmazın emsal kira bedellerini, konumunu, kullanım durumunu ve niteliklerini dikkate alarak rayiç bedeli belirler. Yargıtay uygulamasında, eski kiracı olması gözetilerek tespit edilen rayiç bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılır. Bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması bu aşamada belirleyicidir.
30 Gün Kuralı: Dava Ne Zaman Açılmalı?
Kararın yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir ihtar gönderilmişse, dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir ve karar yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair açık bir hüküm varsa mahkemece verilecek karar, ihtara gerek olmaksızın yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan dava, usulden reddedilir. Taraflar arabuluculuk aşamasında anlaşırsa anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve süreç dava açılmadan sonuçlanır.
Görevli Mahkeme ve Süreç
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava sürecinde emsal kira araştırması, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Süreç sonunda belirlenen yeni kira bedeli, koşulları sağlayan dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanızı öneririz.