Miras kalan ev nasıl paylaşılır sorusunun yanıtı, mirasçıların kim olduğuna, yasal pay oranlarına, vasiyetname bulunup bulunmadığına ve konutun paylaşmaya elverişli olup olmadığına göre değişir. Miras bırakanın ölümüyle tereke üzerindeki haklar mirasçılara kanun gereği geçer. Tapuda intikal kaydının henüz yapılmamış bulunması, miras hakkının doğmadığı anlamına gelmez. Taşınmazın satışı, tek bir mirasçıya bırakılması, bedelinin bölüşülmesi veya mahkeme kararıyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre mirasçılar, mirası miras bırakanın ölümüyle bir bütün hâlinde kazanır. Birden çok mirasçı varsa TMK m. 640 uyarınca tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar. Paylaşma tamamlanıncaya kadar mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte hareket eder. Bu yapı, her mirasçının evin belirli bir odası ya da belirli bir metrekaresi üzerinde tek başına malik sayıldığı anlamına gelmez.
Miras Kalan Evde Pay Oranı Nasıl Belirlenir?
Bir evin mirasçılar arasında hangi oranlarda bölüşüleceği, önce mirasçı sıfatına göre hesaplanır. Çocuklar, TMK m. 495 uyarınca miras bırakanın birinci derece mirasçılarıdır ve aynı derecedeki çocuklar eşit pay alır. Sağ kalan eşin oranı ise birlikte mirasçı bulunduğu zümreye göre değişir.
TMK m. 499 gereği sağ kalan eş, altsoy ile birlikte mirasçıysa terekenin dörtte birini alır. Kalan dörtte üçlük bölüm altsoy arasında paylaştırılır. Ölen kişinin eşi ve iki çocuğu varsa, başka bir hukuki etken bulunmadığı varsayımında eşin payı 1/4, her çocuğun payı 3/8 oranındadır. Eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi, katılma alacağı, vasiyetname, mirastan feragat, mirasın reddi veya tenkis iddiası varsa hesap değişebilir.
Miras payı doğrudan evin fiziksel bölümlerine karşılık gelmez. Tek daire niteliğindeki bir konutta üç mirasçının bulunması, dairenin odalarının üçe ayrılacağı anlamına gelmez. Hukuki paylaşım, taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, paylı mülkiyete geçiş, satış bedelinin bölüşülmesi ya da yargısal paylaşım biçiminde kurulabilir.
Mirasçılar Anlaşırsa Ev Nasıl Paylaşılır?
Mirasçılar ortak bir iradede buluşursa mahkeme yoluna gidilmeden paylaşım yapılabilir. TMK m. 646, aksine bir düzenleme yoksa mirasçıların paylaşım biçimini serbestçe kararlaştırabileceğini kabul eder. Bu serbesti, saklı paya, geçerli ölüme bağlı tasarruflara, taşınmaz hukukuna ve emredici hükümlere aykırı bir düzen kurma yetkisi vermez.
Mirasçılar evin tek bir kişiye bırakılmasını kararlaştırabilir. Bu durumda diğer mirasçılara paylarının karşılığı para ile ödenebilir. Konut üçüncü kişiye satılıp satış bedeli pay oranlarına göre bölüşülebilir. Bir başka yol, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesidir.
TMK m. 676, mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmasını şart koşar. Maddenin son fıkrası açıktır: “Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Taşınmazın tescili ve devir işlemleri bakımından tapu mevzuatındaki şekil kuralları da dikkate alınır. Sözleşmede hangi taşınmazın kime bırakıldığı, bedel denkleştirmesi varsa tutarı ve ödeme düzeni tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır.
Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir mi?
TMK m. 644, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine imkân tanır. Bir mirasçı bu yönde talepte bulunduğunda sulh hâkimi diğer mirasçılara itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Elbirliği düzeninin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmez ve süresi içinde paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete geçiş kararı verilebilir.
Paylı mülkiyete geçiş, miras ortaklığındaki yönetim biçimini değiştirir. Buna karşın bu işlem tek başına evin fiziksel biçimde bölündüğü anlamını taşımaz. Tek bağımsız bölüm niteliğindeki bir konut, tapuda paylı biçimde kayıtlı kalabilir.
Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?
Mirasçılar anlaşamazsa ne olur sorusu, tek bir mirasçının satışa karşı çıktığı dosyalarda sıkça gündeme gelir. Bir mirasçının rızaen satışa imza vermemesi, diğer mirasçıların süresiz biçimde ortaklıkta kalacağı anlamını taşımaz. Türk Medeni Kanunu, her mirasçıya paylaşım talep etme hakkı tanır.
TMK m. 642’nin ilk cümlesi şöyledir: “Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.” Aynı madde uyarınca mirasçı, tereke malının aynen paylaştırılmasını, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşımı sulh mahkemesinden talep edebilir.
Mahkeme, taşınmazın niteliğini ve terekenin yapısını inceler. Konutun bütün olarak bir mirasçıya bırakılması hukuken ve ekonomik açıdan uygun görülürse paylar arasındaki değer farkı para ile denkleştirilebilir. Fiziksel bölünme mümkün değilse satış yolu gündeme gelir. TMK m. 651 de değer kaybı yaratmadan bölünemeyen tereke malının bütün olarak bir mirasçıya özgülenebileceğini, uzlaşma yoksa malın satılıp bedelinin bölüştürülebileceğini düzenler.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk var mı?
Taşınmaz paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi davası bakımından dava öncesinde arabulucuya başvuru dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlıkları bu kapsama alır. Bu hüküm 1 Eylül 2023 tarihinden beri uygulanır.
Arabuluculukta uzlaşma çıkmazsa dava yolu açılır. Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taraf teşkilinin eksiksiz kurulması gerekir; taşınmazdaki tüm hak sahiplerinin dosyada yer alması yargılama bakımından kritik değer taşır.
Miras Kalan Ev Satılabilir Mi?
Miras kalan ev satılabilir mi sorusuna verilecek yanıt, mülkiyet biçimine ve mirasçıların iradesine göre değişir. Elbirliği mülkiyeti sürerken rızaen satış için mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Tek bir mirasçı, evin tamamını diğer mirasçıların katılımı olmadan üçüncü kişiye devredemez.
Tüm mirasçılar satış konusunda uzlaşırsa tapu işlemleri tamamlanarak miras kalan ev satışı yapılabilir. Uzlaşma yoksa arabuluculuk aşamasından sonra paylaşım veya ortaklığın giderilmesi istemi mahkemeye taşınabilir. Mahkeme satışa karar verirse bedel, tapu ve miras payları gözetilerek hak sahiplerine dağıtılır.
Satış kararı verilmeden önce aynen bölüşüm ihtimali de araştırılır. Tek bir dairede bağımsız bölümlere ayırma çoğu kez mümkün değildir. Birden fazla bağımsız bölüm, geniş arsa ya da bölünebilir nitelikte başka taşınmazlar varsa somut yapı daha ayrı bir inceleme ister.
Miras Kalan Evde Oturma Hakkı Kime Aittir?
Miras kalan evde oturma hakkı, yalnızca evde fiilen kalan mirasçıya ait değildir. Elbirliği mülkiyeti sürerken tereke üzerindeki hak bütün mirasçılara aittir. Bir mirasçının uzun süredir evde yaşaması, tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz.
Evde tek başına kalan mirasçıdan ecrimisil istenip istenemeyeceği ayrı bir uyuşmazlıktır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde Yargıtay uygulaması, kural olarak diğer mirasçının taşınmazdan yararlanma isteğinin engellendiğinin ortaya konulmasını arar. Kiraya verilen veya doğal ürün getiren taşınmazlar gibi bazı durumlarda yerleşik içtihat istisna kabul eder. Bu yüzden “evde kalan mirasçı her durumda kira öder” biçimindeki kesin bir cümle hukuken isabetli değildir.
Sağ kalan eş aile konutunu isteyebilir mi?
TMK m. 652, eşlerin birlikte yaşadığı konut tereke içindeyse sağ kalan eşe ayrı bir talep hakkı tanır. Sağ kalan eş, miras hakkına mahsup edilmek üzere konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı da karara bağlanabilir.
Bu hüküm, sağ kalan eşin konutu bedelsiz biçimde otomatik olarak aldığı anlamını taşımaz. Talebin miras payına mahsup edilmesi, taşınmaz değeri ve diğer mirasçıların payları hesaba katılır. Aile konutu niteliği taşıyan bir evde paylaşım planı kurulurken TMK m. 652 gözden kaçırılmamalıdır.
Veraset İlamı Ve Tapu İntikali Paylaşımı Nasıl Etkiler?
Veraset ilamı, kimlerin mirasçı sıfatı taşıdığını ve pay oranlarını resmi belgeyle ortaya koyar. Mirasçılık belgesi sulh hukuk mahkemesinden alınabilir; kanundaki koşullar çerçevesinde noter tarafından da düzenlenebilir. Belge, miras hakkını doğuran işlem değildir. Miras hakkı ölüm anında kanun gereği kazanılır.
Tapu intikali ise miras yoluyla geçen taşınmazın tapu sicilinde mirasçılar adına kayda geçirilmesidir. Satış, paylı mülkiyete geçiş veya rızaen paylaşım düşünülüyorsa tapu kaydı ile mirasçılık belgesinin birbiriyle uyumlu bulunması gerekir. Tapu kaydındaki isim, pay veya kimlik uyuşmazlıkları varsa bunlar paylaşım öncesinde ayrı bir işlemle ele alınabilir.
Miras Kalan Ev Paylaşımında Hangi Yol Seçilir?
Tek bir yöntem her dosyaya uymaz. Mirasçıların tamamı uzlaşıyorsa yazılı paylaşma sözleşmesi, bir mirasçıya özgüleme, satış veya paylı mülkiyete geçiş tercih edilebilir. Uzlaşma bulunmuyorsa zorunlu arabuluculuk aşaması ve ardından sulh hukuk mahkemesinde paylaşım talebi gündeme gelir.
Evin aile konutu niteliği, mirasçıların pay oranları, vasiyetname, saklı pay iddiası, mal rejimi tasfiyesi, tapu kaydı ve taşınmazın bölünebilirliği birlikte incelenmelidir. Yanlış pay hesabı ya da eksik tarafla yürütülen işlem, yeni uyuşmazlıklar doğurabilir. Somut dosyada kişiye özgü hukuki görüş için miras hukuku alanında çalışan bir avukattan destek alınması tercih edilebilir.
Hukuki bilgilendirme notu
Bu içerik hukuki bilgilendirme amacı taşır ve kişiye özgü hukuki görüş yerine geçmez. Miras dosyalarında tek bir belge veya tek bir kanun maddesi yeterli olmayabilir. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, ölüme bağlı tasarruflar ve tarafların hukuki durumu birlikte incelenmelidir.
Metindeki TMK m. 495, 499, 599, 640, 642, 644, 646, 651, 652 ve 676 hükümleri ile dava şartı arabuluculuğa dair 6325 sayılı Kanun m. 18/B güncel metinlerle karşılaştırıldı.
Sık Sorulan Sorular
<p>Mirasbırakanın çocukları aynı derecede mirasçı ise eşit pay alır. Sağ kalan eş de mirasçıysa önce eşin kanuni payı ayrılır, kalan bölüm çocuklar arasında eşit biçimde bölünür. Vasiyetname, mirastan feragat veya başka bir hukuki durum varsa pay hesabı değişebilir.</p>
<p>Hayır. Bir mirasçının evde uzun süre tek başına yaşaması, tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz. Paylaşım tamamlanıncaya kadar tereke üzerindeki haklar miras ortaklığı hükümlerine tabidir. Kullanım bedeli veya ecrimisil talebi ise somut olayın şartlarına göre ayrıca incelenir.</p>
<p>Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi uyarınca her mirasçı, kanundan veya sözleşmeden doğan bir engel bulunmadığı sürece mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Aynen paylaşım mümkün değilse satış yoluyla paylaşım talep edilebilir. Dava öncesinde arabulucuya başvuru dava şartıdır.</p>
<p>Mirasçılar anlaşırsa ev tek bir mirasçıya bırakılabilir ve diğer mirasçıların paylarının karşılığı para ile denkleştirilebilir. Uyuşmazlık halinde mahkeme de taşınmazın niteliğine ve terekenin yapısına göre aynen paylaşım veya satış yoluyla paylaşım hakkında karar verebilir.</p>
<p>Elbirliği mülkiyeti devam ederken evin rızaen satışı için mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bir mirasçının satışa karşı çıkması diğer mirasçıların paylaşım isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Uyuşmazlık halinde önce dava şartı arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma çıkmazsa mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi mahkemeden talep edilebilir.</p>