Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal davası ne kadar sürer sorusu, taşınmaz mülkiyetinde yolsuz tescil yahut hak kaybı iddiasıyla mahkemeye başvuran hak sahiplerinin cevabını en çok aradığı husustur. Gayrimenkul mülkiyetinin iadesini hedefleyen tapu iptali ve tescil davası, ilk derece mahkemesi sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde ortalama 1,5 yıl ile 3 yıl arasında sonuçlanır. İlk derece mahkemesi tarafından verilen kararın ardından dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi ile Yargıtay incelemesine taşınması durumunda tüm yargılama 3 ila 6 yıl aralığına yayılır. Gayrimenkulün parasal değeri, mülkiyet hakkının Anayasa ile korunan niteliği ve delillerin toplanmasındaki teknik güçlükler yargılamanın zamana yayılmasına yol açar.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1025 hükmü, tapu kütüğündeki tescilin hukuki dayanaktan yoksun bulunması vaziyetini yolsuz tescil sayar. Kanun maddesine nazaran, bir ayni hak yolsuz tescil edilmiş yahut bir tescil hukuka aykırı şekilde terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın ya da tasarruf yetkisi eksikken kütüğe düşülen kayıtları kapsar.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri mucibince taşınmaz davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın sınırları dahilinde kaldığı yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına merbut davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir; taraflar yetki sözleşmesi ile başka bir mahkemeyi yetkilendiremez. Taşınmaz mülkiyetinin devrinde Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu resmi şekil şartını zorunlu kılar. Tapu memuru huzurunda yapılmayan harici satış vaatleri yahut adi yazılı devirler kanunen geçersizlik müeyyidesine tabidir.

Tapu İptal Davasının Sonuçlanma Süresi ve Hedef Süreler

Türkiye çapındaki adliyelerde tapu iptal davası süresi, mahkemelerin iş hacmine göre değişkenlik arz eder. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa yahut Antalya gibi büyük metropollerde mahkeme başına düşen dosya sayısı hayli kabarıktır. Söz konusu büyük adliyelerde duruşma günleri arasındaki zaman aralığı 4 ila 6 ayı bulabilmektedir. Nüfus yoğunluğu düşük ilçelerde veya taşra mahkemelerinde ise tahkikat celseleri 2-3 aylık periyotlarla icra edilir.

Adalet Bakanlığı bünyesinde yürütülen hedef süre uygulamasına nazaran bir tapu davasının hedef süresi 730 gün, yani 2 yıl şeklinde belirlenmiştir. Uyuşmazlığın karmaşık yapısı, keşif sayısı, taraf sayısının çokluğu, yurt dışı yazışmaları ve bilirkişi incelemeleri kimi dosyalarda hedef sürenin aşılmasına sebebiyet verir.

Yargılamayı Uzatan Başlıca Hukuki ve Fiili Nedenler

Tapu uyuşmazlıklarında hüküm kurulmasını geciktiren pek çok hukuki ve fiili etken mevcuttur. Mülkiyet uyuşmazlıkları teknik bilgi, mahallinde keşif, tanık beyanları ve arşiv araştırmaları icap ettirir.

Bilirkişi i̇ncelemeleri ve keşif i̇şlemleri

Hâkim, uyuşmazlığın çözümü hususunda özel ve teknik bilgiyi lüzumlu kılan sahalarda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 266 mucibince bilirkişi incelemesine müracaat eder. Kadastro paftalarının yere tatbiki, sınır tespiti ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin saptanması maksadıyla mahallinde keşif tertip edilir. Harita mühendisleri, ziraat uzmanları, inşaat mühendisleri ve kadastro teknisyenlerinden kurulu bilirkişi heyeti raporunu tanzim eder. Tarafların bilirkişi raporuna itirazda bulunması, çelişkili tespitlerin mevcudiyeti durumunda ek rapor alınması yahut yeni bir heyet tayini yargılamayı 6 ay ila 1 yıl uzatır.

Tebligat aşaması ve taraf teşkilinin tamamlanması

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taraf teşkili bitirilmeden tahkikat safhasına geçilemez ve davanın esasına girilemez. Davalıların sayısının fazlalığı, mirasçıların kimlik ve adres tespitinde yaşanan güçlükler, davalılardan birinin yurt dışında mukim bulunması tebligat aşamasını kilitler. Yurt dışı tebligatları 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve milletlerarası adli yardımlaşma sözleşmeleri çerçevesinde Adalet Bakanlığı kanalıyla icra edilir. Söz konusu diplomatik yazışmalar tek başına 8 ila 14 ay zaman alabilir.

Adli tıp kurumu i̇ncelemeleri ve grafoloji raporları

Sahte vekaletname tanzimi, sahte imza ve murisin iradesinin fesada uğratıldığı iddialarında mahkeme grafolojik imza incelemesi yaptırır. Mukayeseye elverişli imza asıllarının temini maksadıyla tapu müdürlükleri, noterlikler, bankalar ve kamu idareleri ile kapsamlı yazışmalar icra edilir. Toplanan imza asılları Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesi yahut polis kriminal laboratuvarına gönderilir. Bu resmi kurumlardaki iş yoğunluğu yüzünden imza tahlil raporunun dava dosyasına dönmesi 6 ila 12 aylık bir zaman dilimini alır.

Dava Türlerine Göre Tahkikat Müddetleri

Tapu kütüğünün düzeltilmesi talepleri muhtelif hukuki sebeplere dayanır. Her dava çeşidinin delil mimarisi, ispat kuralları ve mahkemedeki yargılama temposu kendine has dinamikler barındırır.

Muris muvazaası sebebiyle tapu i̇ptali davası kaç yılda biter

Mirasbırakanın diğer mirasçıları terekeden mahrum bırakmak gayesiyle yaptığı bağışlamaları tapuda satış veya ölünceye kadar bakma akdi biçiminde kaydettirmesi durumunda açılan davalara muris muvazaası davası adı verilir. Yargıtay 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu davaların hukuki zeminini teşkil eder. Mirasbırakanın gerçek iradesinin aydınlatılması amacıyla aile içi dengeler, yöresel gelenekler, murisin taşınmaz satma ihtiyacının bulunup bulunmadığı ve alıcının mali gücü tetkik edilir. Çok sayıda tanık dinlenmesi, banka hesap dökümlerinin celbi ve tereke araştırması icra edildiğinden bu davalar ortalama 2 ila 4 yıl arasında devam eder.

Vekalet yetkisinin kötüye sarfı sebebiyle tapu i̇ptali davası

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 502 ve devamı maddeleri vekilin müvekkiline karşı sadakat ve özen borcunu düzenler. Vekilin kasten müvekkili zarara uğratacak biçimde taşınmazı üçüncü şahıslara piyasa değerinin çok altında bedellerle devretmesi durumunda bu dava açılır. İktisapta bulunan üçüncü şahsın kötü niyetli bulunup bulunmadığının ispatı, banka transferleri, akrabalık bağları ve ticari ilişkiler mercek altına alınır. Delillerin zamanında celbi halinde bu davalar 1,5 ila 2,5 yıl içerisinde nihai hükme kavuşur.

Fiil ehliyetsizliği sebebiyle tapu i̇ptal davası kaç yıl devam eder?

Türk Medeni Kanunu m. 15 hükmü gereğince, ayırt etme gücü bulunmayan şahsın fiilleri hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Tapu devri esnasında malikin akli melekelerinin yerinde bulunmadığı ileri sürüldüğünde, devir tarihindeki doktor raporları, hasta müşahade evrakları ve tedavi kayıtları toplanır. Dava dosyası Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kurulu huzuruna gönderilerek şahsın tasarruf gününde fiil ehliyetini haiz bulunup bulunmadığı sorulur. Sağlık kayıtlarının temini ve Adli Tıp raporunun intikali davanın müddetini 2 ila 3,5 yıl bandına taşır.

İmar uygulamalarından doğan tapu davalarında yargılama zamanı

3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uygulamaları sonucunda haksız yere mülkiyet sınırları kaydırılan veya parselasyon hatasına uğrayan gayrimenkul malikleri tapu iptali talebinde bulunur. İdare Mahkemesinde açılan imar planı iptal davaları ile adli yargıdaki tapu davaları birbirini bekletici mesele yapar. İdari yargı kararının kesinleşmesi beklendiğinden bu neviden uyuşmazlıklar 3 ila 5 yıl sürebilmektedir.

Tapu İptal Davasında Yargılama Safhaları ve Aşamaları

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında bir gayrimenkul davası kanunda yazılı sıra dahilinde yürütülür. Dava dilekçesinin Asliye Hukuk Mahkemesi tevzi bürosuna verilmesiyle adli safha başlar.

Dilekçelerin teatisi safhası

Davacının dava dilekçesi, davalının cevap dilekçesi, davacının cevaba cevap dilekçesi ve davalının ikinci cevap dilekçesinin taraflara tebliği 3 ila 5 aylık bir zaman dilimini kapsar. Taraflar bu aşamada tüm ilk itirazlarını, delil listelerini ve savunmalarını mahkemeye ibraz eder.

Ön i̇nceleme ve tahkikat safhası

Ön inceleme duruşmasında hâkim dava şartlarını inceler, ilk itirazları karara bağlar ve uyuşmazlık noktalarını zapta geçirir. Akabinde başlayan tahkikat safhası davanın en geniş bölümüdür. Deliller toplanır, tanıklar dinlenir, keşif yapılır ve bilirkişi heyetleri dinlenir. Tahkikat safhası 12 ila 24 ay sürer.

Sözlü yargılama ve hükmün i̇lanı

Tahkikat bittiğinde mahkeme tarafları sözlü yargılama için davet eder. Tarafların son beyanları zapta geçtikten sonra hâkim hükmü tefhim eder. Gerekçeli kararın tanzimi ve taraflara tebliği 1 ila 3 ay sürer.

İstinaf ve Temyiz Kanun Yollarında Dosya İnceleme Müddeti

İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararı taraflara tebliğ edildikten sonra, iki hafta içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf dairelerinin dosya yükü sebebiyle inceleme süresi 1 ila 2 yıl aralığında değişir.

İstinaf dairesinin kararına karşı yasal parasal sınırı aşan uyuşmazlıklarda Yargıtay nezdinde temyiz yoluna gidilebilir. Yargıtay Hukuk Dairesi nezdindeki temyiz denetimi 1 ila 2 yıl sürer. Temyiz incelemesinin hitamında kararın kesinleşme şerhi almasıyla tapu sicilinde tescil veya terkin işlemi hayata geçirilir.

Tapu İptal Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Ayrımı

Tapu iptali taleplerinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreler davanın hukuki sebebine göre tayin edilir. Yolsuz tescil ayni hakka aykırılık teşkil ettiğinden, TMK m. 1025 uyarınca açılan yolsuz tescile dayalı davalarda zamanaşımı işlemez. Hak sahibi her zaman dava açma salahiyetini elinde tutar. Muris muvazaası davalarında dahi mirasbırakanın vefatından sonra herhangi bir zamanaşımı yahut hak düşürücü süreye tabi kalınmaksızın dava ikame edilebilir.

Hata, hile veya korkutma gibi irade fesadı hallerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 39 gereğince fesadın öğrenildiği yahut korkunun kalktığı andan itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre içinde davanın açılması şarttır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayanan tescil taleplerinde ise TBK kapsamında 10 yıllık kanuni zamanaşımı süresi tatbik edilir.