Tapu İptal Davasında Hangi Belgeler Gereklidir?

Tapu iptal davasında hangi belgeler gereklidir sorusu, mülkiyet hakkı haksız tescille zedelenen kişilerin haklarını geri kazanması bakımından mahkemeye ibrazı zorunlu ispat vasıtalarını tayin eder. Gayrimenkul mülkiyetinin devri Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerinde sıkı şekil şartlarına tabidir. Taşınmazın tapu kütüğündeki tescilinin gerçeği yansıtmaması, sahte muamelelerle devredilmesi veya hukuki ehliyet yokluğu durumunda yolsuz tescil hali doğar. Haksız tescilin düzeltilmesi talebiyle ikame edilen tapu iptali ve tescil davası, mahkemeye teslim edilecek yazılı senetler ve ispat araçlarıyla doğrudan karara bağlanır.

Dava dosyasının başarıya ulaşması, iddiaların soyut anlatımlardan arındırılarak hukuken geçerli senetlerle, resmi kayıtlarla ve delillerle tevsik edilmesine bağlıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri gereğince taraflar iddialarını somut delillerle ispat mecburiyetindedir. Hak kaybına uğramamak adına dava dilekçesi ekinde eksiksiz bir delil listesi tevdi etmek ve resmi mercilerden celbedilecek evrakları noksansız bildirmek icap eder.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı

Gayrimenkul mülkiyetine dair tescilin hukuki sebepten mahrum bulunması veya mevcut sebebin sakatlığı, tapu kaydını yolsuz kılar. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 1025. maddesi, ayni bir hak geçerli hukuki sebep bulunmaksızın tescil edilmiş, değiştirilmiş veya terkin edilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini hükme bağlar.

Mezkur kanunun 706. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesini emreder. Resmi memur önünde usulünce tanzim edilmeyen veya irade fesadı barındıran devirler geçersiz sayılır. Mahkeme heyeti, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumuna uyup uymadığını denetlerken tarafların sunduğu resmi yazışmaları, senetleri ve tanık beyanlarını titizlikle inceler.

Tapu İptal Davasında İspat Yükü ve Mahkemeye Verilecek Yazılı Deliller

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 190. maddesi mucibince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki neticeden kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Davacı taraf, mevcut tapu kaydının yolsuz biçimde tesis edildiğini kesin ve net delillerle ispatlamalıdır.

Yargılama safhasında hakimin re’sen araştırma ilkesini tatbik ettiği haller haricinde, taraflarca hazırlama ilkesi caridir. Bu doğrultuda davacı, iddiasını tevsik eden tüm evrakları dava dilekçesiyle birlikte mahkeme kalemine teslim etmelidir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında yazılı delil kuralı hakimdir; senetle ispat sınırını aşan hukuki muamelelerde yazılı delil ibrazı mecburidir.

Dava Sebeplerine Göre İstenen Belgeler

Taşınmazın devrine dayanak teşkil eden hukuki sakatlığın türü, dava dosyasında yer alacak evrakların niteliğini belirler. Her bir iptal gerekçesi kendine has delillendirme usulünü beraberinde getirir.

Muris muvazaası sebebiyle açılan davalarda delil listesi

Mirasbırakanın diğer mirasçıları miras payından mahrum bırakmak kastıyla yaptığı gizli bağışlamalar, muris muvazaası iddiasını doğurur. 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda mirasçılar bu davayı ikame edebilir. Muris muvazaasında ibraz edilecek başlıca belgeler şunlardır:

• Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)

• Murisin vefat tarihindeki tüm banka mevduat hesap dökümleri

• Muris ile taşınmazı devralan şahıs arasındaki akrabalık bağını tevsik eden vukuatlı nüfus kayıt tablosu

• Taşınmazın tapudaki resmi satış akit tablosu

• Murisin mal satma ihtiyacının bulunmadığını kanıtlayan gelir belgeleri ve tapu kayıtları

• Devralan şahsın alım gücünün bulunmadığını ispatlayan vergi dairesi ve SGK dökümleri

• Taşınmazın devir tarihindeki gerçek rayiç değerini belgeleyen keşif ve bilirkişi tespitleri

• Muvazaalı iradeyi doğrulayan tanık beyanları ve tanık listesi

Vekalet yetkisinin suistimali halinde i̇stenen evraklar

Vekil, Türk Borçlar Kanunu 506. maddesi uyarınca vekalet görevini sadakat ve özenle yerine getirmekle yükümlüdür. Vekalet yetkisini kötüye sarf ederek müvekkilini zarara uğratan ve taşınmazı üçüncü kişilere devreden vekile karşı açılan davalarda aşağıdaki belgeler istenir:

• Noterlikçe tanzim edilmiş vekaletname aslı veya onaylı sureti

• Taşınmazın devrine dair resmi tapu senedi

• Satış bedelinin müvekkile intikal etmediğini tevsik eden banka hesap hareketleri

• Taşınmazın devir tarihindeki gerçek bedeli ile tapudaki satış bedeli arasındaki fahiş farkı ortaya koyan ekspertiz raporları

• Alıcı ile vekil arasındaki çıkar birliğini veya iş birliğini belgeleyen deliller

• İhtarnameler, ihtarname tebliğ mazbataları ve noter yazışmaları

Ehliyetsizlik ve fiil ehliyetinin bulunmaması sebebiyle aranan belgeler

Hukuki muamelenin yapıldığı anda ayırt etme gücünden mahrum bulunan şahısların gerçekleştirdiği tasarrufi işlemler hükümsüzdür. TMK 15. maddesi gereğince ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki netice doğurmaz. Fiil ehliyetsizliği iddiasında dosyaya verilmesi icap eden evraklar şunlardır:

• Devir tarihindeki ve öncesindeki tüm sağlık kurulu raporları

• Tam teşekküllü devlet hastanelerinden veya üniversite tıp fakültelerinden alınan epikriz evrakları

• Hastane yatış kayıtları, reçeteler, ilaç sarfiyat dökümleri ve teşhis belgeleri

• Varsa devir öncesinde veya sonrasında açılmış vesayet davası dosyaları ve kısıtlama kararları

• Noter işlemi sırasında alınmış hekim raporu mevcutsa bu raporun aslı ve sıhhatini denetleyen Adli Tıp Kurumu mütalaası

• Akli melekelerin yitirildiğini teyit eden yakın çevre ve aile tanıklarının ifadeleri

Hile korkutma ve yanılma hallerinde ibrazı zorunlu belgeler

TBK 30 ila 39. maddeleri arasında düzenlenen irade sakatlığı hallerinde, iradesi fesada uğratılan tarafın açacağı davalarda somut ispat araçları aranır. Bu doğrultuda mahkemeye verilecek belgeler şunlardır:

• Korkutma, tehdit veya baskıyı belgeleyen savcılık şikayet dilekçeleri ve ceza mahkemesi soruşturma dosyaları

• Taraflar arasındaki yazılı mesajlaşmalar, e-posta kayıtları ve noter ihtarları

• Yanıltıcı vaatleri veya hileli davranışları belgeleyen sözleşmeler ve yazılı taahhütnameler

• İrade bozukluğunun öğrenildiği tarihi ve bir yıllık hak düşürücü sürenin aşılmadığını tevsik eden resmi bildirimler

• Vakıanın görgü şahitlerinin tanıklık tutanakları

İnançlı işlem sebebiyle açılan davalarda i̇spat belgeleri

Taşınmazın bir alacağın teminatı veya bilahare iade edilmek üzere devredildiği inançlı işlem uyuşmazlıklarında, 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı mucibince ispat kuralları sıkıdır. İstenen evraklar şunlardır:

• Taraflar arasında akdedilmiş inanç sözleşmesi aslı veya noter tasdikli nüshası

• İnançlı devri ikrar eden yazılı belge, taahhütname, mektup veya protokoller

• Borcun ödendiğini ve teminat gayesinin sona erdiğini tevsik eden banka dekontları

• Karşı tarafça imzalanmış yazılı delil başlangıcı niteliğindeki senetler ve yazışmalar

Aile konutu hukuki sebebiyle aranan evraklar

TMK 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Açık rıza hilafına yapılan tescilin iptali için şu belgeler dosyaya dahil edilmelidir:

• Aile kütüğünü belgeleyen vukuatlı nüfus kayıt örneği ve evlilik cüzdanı sureti

• Taşınmazın aile konutu vasfını ispatlayan muhtarlık ikametgah belgeleri

• Meskene ait elektrik, su, doğalgaz, internet abonelik faturaları

• Apartman yönetim defteri kayıtları ve komşu tanık beyanları

• Satış işleminde diğer eşin yazılı rızasının yer almadığını tevsik eden tapu müdürlüğü resmi işlem evrakları

Resmi Kurumlardan Celp Edilmesi İcap Eden Belgeler

Tapu iptali davalarında deliller yalnızca tarafların elinde bulunan evraklardan ibaret kalmaz. Mahkeme müzekkeresi yoluyla çeşitli resmi makamlardan celbedilecek evraklar davanın seyrini tayin eder:

• Tapu Sicil Müdürlüğü evrakları: Taşınmazın ilk tesis tarihinden itibaren meydana gelen tüm tedavüllü tapu kayıtları, resmi senetler, tescil istem belgeleri, mimari projeler, vekaletname suretleri ve akit tabloları eksiksiz celbedilir.

• Kadastro Müdürlüğü kayıtları: Kadastro tutanakları, revizyon görmüş haritalar, sınırlandırma krokileri ve ölçü krokisi dosyaya getirtilir.

• Belediye imar işlem dosyası: Taşınmazın imar durumu, ruhsat ve iskan evrakları, emlak vergisi beyannameleri ve rayiç değer dökümleri istenir.

• Banka ve finans kayıtları: Devir tarihindeki para transferleri, çek ve senet takas dökümleri, hesap cüzdanı hareketleri ve kredi evrakları resmi yazıyla istenir.

• Adli ve tıbbi kayıtlar: Cumhuriyet Başsavcılıkları nezdindeki soruşturma evrakları, ceza mahkemesi kararları, Adli Tıp Kurumu arşiv kayıtları ve hastane epikriz dosyaları celp edilir.

Bilirkişi Raporları ve Keşif Tutanakları

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 266. maddesi gereğince mahkeme, çözümü özel veya teknik bilgiyi icap ettiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Tapu iptal davalarında tanzim edilen raporlar şu başlıklarda toplanır:

• Grafoloji ve sahtecilik incelemesi raporu: Tapu devir belgelerindeki, vekaletnamelerdeki veya sözleşmelerdeki imzaların şahsın eli mahsulü bulunup bulunmadığını tespit eden adli tıp ve kriminal laboratuvar raporlarıdır.

• Gayrimenkul değerleme raporu: Fen bilirkişisi ve gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan, taşınmazın devir tarihindeki gerçek piyasa değeri ile resmi akitteki bedel arasındaki farkı ortaya koyan rapordur.

• Sağlık Kurulu ve Adli Tıp üst kurul raporu: Tasarruf tarihinde şahsın fiil ehliyetini haiz bulunup bulunmadığını hekim raporları ve tedavi evrakları ışığında saptayan resmi heyet mütalaasıdır.