Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkı hukuka aykırı biçimde başkası adına tescil edilen taşınmazların kaydını düzelterek gerçek hak sahibine iadesini temin eden ayni nitelikte bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu uyarınca tapu sicilinin tutulmasında devlete güven prensibi geçerlidir. Ne var ki bu kütükte yer alan tescil işlemi geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yahut sakat bir işlemle tesis edilmişse, mülkiyet hakkı zedelenen kimse mahkemeye başvurarak tapunun iptali ile kendi adına tescilini talep edebilir. Taşınmaz mülkiyetinin muhafazası gayesiyle açılan bu uyuşmazlıklar, anayasal mülkiyet hakkını güvenceye bağlar.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı ve Yolsuz Tescil

Taşınmaz mülkiyetinin naklinde hukuki sebep ile tescil işlemi arasında doğrudan bir bağ mevcuttur. Türk Medeni Kanunu madde 1025 hükmü, yolsuz tescil halini açıkça düzenler. Anılan kanun maddesine göre bir ayni hak geçerli bir hukuki sebep bulunmadan tescil edilmiş, terk edilmiş yahut değiştirilmişse, bu işlem yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Hukuk düzeninde tescilin muteberliği, dayanağını teşkil eden tasarruf işleminin ve borçlandırıcı muamelenin sıhhatine bağlıdır. Tescil talebinde bulunan kimsenin tasarruf yetkisi bulunmuyorsa yahut sözleşme baştan itibaren hükümsüzse, tapudaki kayıt hukuken yolsuz nitelik kazanır. Yolsuz tescil halinde mülkiyet hakkı gerçekte adına tescil yapılan kimseye geçmez. Hak sahibi, tapu kütüğündeki bu haksız tescilin iptalini her zaman ileri sürebilir.

Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptali Davası

Hukuki işlem tesis eden şahsın fiil ehliyetini haiz bulunması kanunun emredici kuralıdır. Türk Medeni Kanunu madde 15 uyarınca, ayırt etme gücü bulunmayan şahısların fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. Tapu idaresinde satış, bağış yahut başkaca tasarruf işlemi yapıldığı sırada taraflardan birinin akıl zayıflığı, yaşlılık, demans yahut benzeri sebeplerle temyiz kudretinden yoksun bulunması işlemi hükümsüz kılar.

Fiil ehliyeti doğrudan kamu düzenine ilişkindir. Bu doğrultuda ehliyetsizlik iddiası yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Mahkeme, devir tarihindeki sağlık raporlarını, Adli Tıp Kurumu mütalaalarını ve tanık beyanlarını toplayarak kişinin işlem anında hukuki ehliyeti haiz bulunup bulunmadığını tespit eder. Ehliyetsiz kimsenin yaptığı taşınmaz devri baştan itibaren geçersiz sayıldığından, mahkeme tapu kaydının iptali ile önceki malik adına tesciline hükmeder.

Muris Muvazaası Mirasçıdan Mal Kaçırma Sebebiyle Tapu Kaydının Düzeltilmesi

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak kastıyla taşınmazını devretmesi durumudur. Mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazını tapuda satış yahut ölünceye kadar bakma akdi kisvesi altında devreder. Buradaki amaç, saklı pay sahibi sayılsın ya da sayılmasın diğer mirasçıların miras payını bertaraf etmektir.

01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde, mirasbırakanın görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için muvazaalı sayılır. Gizli bağış sözleşmesi ise kanunun aradığı resmi şekil şartına uyulmadığı gerekçesiyle geçersizdir. Miras hakkı zedelenen her mirasçı, saklı pay oranına bakılmaksızın kendi miras payı nispetinde tapu iptal ve tescil davası açma hakkını haizdir. Taşınmazın rayiç değeri ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki bariz fark, murisin maddi durumu ve aile içi dengeler yargılamada titizlikle tetkik edilir.

İrade Sakatlığı Hallerinde Taşınmaz Devrinin İptali

Sözleşmenin kurulması esnasında tarafların iradelerinin serbestçe uyuşması şarttır. Türk Borçlar Kanunu hükümlerince iradeyi sakatlayan haller sabit görüldüğünde, taşınmaz devrinin iptali talep edilebilir.

Hile ve aldatma sebebiyle açılan davalar

Türk Borçlar Kanunu madde 36 hükmü uyarınca, taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı yanıltması neticesinde taşınmazını devrederse sözleşmeyle bağlı kalmaz. Tapu devri sırasında gerçek durum gizlenmiş yahut yanıltıcı telkinlerle malikin iradesi sakatlanmışsa hile nedeniyle tapu iptali talep edilir. Malikin aldatıldığını öğrendiği andan itibaren bir yıllık hak düşürücü müddet zarfında hakkını araması zorunludur.

Korkutma ve tehdit kaynaklı taşınmaz devirleri

Türk Borçlar Kanunu madde 37 hükmü, korkutma yani tehdit altında akdedilen sözleşmelerin bağlayıcı sayılmadığını düzenler. Taşınmaz malikinin kendisine yahut yakınlarına yönelik can, mal veya şeref tehlikesi altında tapuda imza vermesi halinde, iradenin hür varlığından söz edilemez. Tehdit ve baskı halinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde dava açılarak tescilin hükümsüz kılınması istenir.

Esaslı yanılma hali ve hukuki neticeleri

Türk Borçlar Kanunu madde 30 hükmü gereğince, sözleşmeyi akdederken esaslı bir hataya düşen taraf bu sözleşmeyle bağlı sayılmaz. Taşınmazın niteliğinde, parsel numarasında yahut sözleşmenin mahiyetinde hataya düşen kimse, durumu fark ettiği andan itibaren bir yıllık yasal süre zarfında tapu tescilinin düzeltilmesini talep edebilir.

Vekalet Yetkisinin Kötüye Sarf Edilmesi Durumu

Vekil, Türk Borçlar Kanunu madde 506 uyarınca vekalet verenin haklarını gözetmek ve ona sadakatle hizmet etmekle yükümlüdür. Taşınmaz satışı hususunda kendisine vekaletname verilen kimsenin, bu yetkiyi vekalet verenin zararına ve kendi yahut uzlaştığı üçüncü şahsın menfaatine sarf etmesi vekalet görevinin kötüye sarfı uyuşmazlığını doğurur.

Taşınmazı vekilden devralan üçüncü şahıs kötü niyetliyse, vekil ile el birliği halinde hareket etmişse tapu tescili korunmaz. İyiniyetli bulunmayan üçüncü şahıslara karşı TMK 1025 uyarınca dava açılabilir. Yargılama safhasında taşınmazın gerçek satış bedeli, tapudaki beyan ve satış bedelinin vekalet verene intikal edip etmediği tetkik edilir.

Aşırı Yararlanma Gabin Durumunda Taşınmaz Kaydının İptali

Türk Borçlar Kanunu madde 28 hükmünde düzenlenen aşırı yararlanma, bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlığın bulunması halidir. Bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden yahut tecrübesizliğinden faydalanılarak meydana getirilmişse gabin gerçekleşir.

Taşınmaz malikinin darda kalmasından faydalanılarak taşınmazın çok cüzi bir bedelle elden çıkarılması halinde, zarar gören taraf bir yıl ve her halükarda beş yıllık süre zarfında sözleşmeyi feshederek tapunun iptalini isteyebilir. Hukuki adımların titizlikle atılması adına daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.

İnançlı İşlem ve İnanç Sözleşmesine Dayalı Talepler

İnançlı işlem, inanan tarafın bir taşınmazın mülkiyetini belirli bir gaye ile inanılana devretmesi ve gayenin gerçekleşmesiyle taşınmazın iade edileceğinin kararlaştırıldığı hukuki münasebettir. Borcun ödenmesi gayesiyle teminat mukabili verilen tapuların borç ödendikten sonra geri devredilmemesi bu vaziyete denk düşer.

05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince inançlı işlemlerin yazılı delille ispatı kuraldır. Yazılı bir inanç sözleşmesi yahut bu nitelikte yazılı delil başlangıcı bulunması durumunda, taşınmazı haksız biçimde elinde tutan taraftan mülkiyet alınarak gerçek hak sahibine iade edilir.

Aile Konutu Rızası Bulunmayan Taşınmaz Satışları

Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmü, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazların devrinde diğer eşin açık rızasını şart koşar. Tapu kütüğünde aile konutu şerhi yer almasa dahi, taşınmazın aile konutu vasfını taşıdığını bilen yahut bilebilecek vaziyetteki üçüncü kişilere yapılan devirler geçersizdir.

Açık rızası alınmayan eş, tapu müdürlüğünde yapılan satış işleminin iptali ile taşınmazın yeniden malik eş adına tescilini ve aile konutu şerhinin işlenmesini mahkemeden isteyebilir. Yargıtay yerleşik kararlarında, basiretli davranması beklenen alıcıların taşınmazın durumunu araştırmasını zorunlu kılar.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Yükümlülüğün İhlali

Türk Borçlar Kanunu madde 611 ve devamı maddelerinde düzenlenen ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısına ömrü boyunca bakıp gözetmesi karşılığında bir malvarlığı değerini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu taahhüt ettiği bakım, gözetim ve yardım mükellefiyetlerini yerine getirmezse sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Bakım alacaklısı, borçlunun kusuru yüzünden sözleşmeyi haklı nedenle feshederek devrettiği taşınmazın tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini talep etme hakkını haizdir. Bu davalarda tarafların maddi halleri ile bakım ediminin ne derecede ifa edildiği toplanan delillerle belirlenir.

Sahte Belge ve Yetkisiz İşlemlerle Gerçekleşen Yolsuz Devirler

Tapu idarelerinde sahte kimlik, sahte vekaletname yahut sahte mirasçılık belgesi tanzim edilerek gerçekleştirilen devirler mutlak butlanla sakattır. Sahtecilik eylemine dayalı tesciller hiçbir hukuki kıymet taşımaz ve başından itibaren yolsuz tescil hükmündedir.

Gerçek hak sahibi, sahte işlemlerle adına kayıt çıkarılan şahıslara ve bu şahıslardan taşınmazı devralan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı doğrudan dava açabilir. Sahteliğin ispatı adli tıp incelemeleri ve resmi kayıtların celbi ile belirlenir. Bu davalarda iyiniyet iddiası dinlenmez ve tapu kaydı derhal iptal edilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davaları

Noterde usulüne uygun şekilde akdedilen ve taşınmaz mülkiyetinin naklini taahhüt eden satış vaadi sözleşmeleri taraflara doğrudan ayni hak bahşetmez lakin kuvvetli bir şahsi talep hakkı kazandırır. Borçlu malik, vaat edilen taşınmazı devretmekten imtina ederse alıcı Türk Medeni Kanunu madde 716 hükmü uyarınca mahkemeye müracaat edebilir.

Sözleşme koşullarını yerine getiren ve satış bedelini ödeyen alıcı, mahkemeden borçlunun mülkiyet kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına cebren tescilini isteyebilir. Noter tasdikli sözleşmenin tapuya şerh edilmesi durumunda bu hak üçüncü şahıslara karşı da ileri sürülebilir kuvvete kavuşur.

Taşınmaza Kamulaştırmasız El Atma Durumunda Mülkiyet Değişimi

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma kararı bulunmaksızın özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen el koyması yahut imar planlarıyla uzun müddet tasarruf yetkisini kısıtlaması durumunda hukuka aykırılık doğar. Malik, taşınmazın bedelini talep ederken taşınmaz mülkiyetinin idareye terkini ve tapuda tescilini kabul eder.

Mahkeme, taşınmazın güncel piyasa değerini bilirkişi marifetiyle hesaplar. Belirlenen kamulaştırmasız el atma tazminatı malike ödenirken eş zamanlı biçimde taşınmaz kaydının iptaline ve davalı idare adına tesciline hükmedilir.

Önalım Şufa Hakkının İhlali Halinde Tapu İptali Davası

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü bir şahsa satması durumunda diğer paydaşların kanuni önalım hakkı doğar. Türk Medeni Kanunu madde 732 hükmü, paydaşlara bu satışı aynı şartlarla devralma yetkisi tanır.

Pay satışının noter kanalıyla bildirilmemesi halinde paydaşlar, satışı öğrendikleri andan itibaren iki yıl ve her halükarda satış tarihinden itibaren üç ay zarfında bu hakkı dava yoluyla ileri sürebilir. Dava yoluyla alıcı adına yapılan tescil iptal edilir ve pay, satış bedeli mukabilinde davacı paydaş adına tescil edilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 hükmü uyarınca, taşınmazın aynına dair davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Buna göre tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kamu düzenine dahildir ve tarafların aralarındaki sözleşmeyle değiştirilemez.

Görevli mahkeme ise dava konusunun değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi şeklinde kanunda düzenlenmiştir. Taşınmazın birden fazla bulunması ve ayrı yargı çevrelerinde yer alması durumunda, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde davanın ikame edilmesi mümkündür.

Dava Aşamasında İhtiyati Tedbir Kararının Koruyucu Etkisi

Taşınmaz uyuşmazlıklarında yargılama devam ederken davalının taşınmazı iyiniyetli bir başka üçüncü şahsa devretmesi halinde davanın neticesiz kalma tehlikesi doğar. Bu sakıncanın önüne geçmek maksadıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 389 ve devamı maddeleri uyarınca mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Mahkemece tapu kütüğüne işlenecek "davalıdır" şerhi yahut devri engelleyen ihtiyati tedbir kararı, taşınmazın üçüncü şahıslara devrini durdurur. Böylelikle dava sonunda tesis edilecek hükmün uygulanabilirliği teminat altına alınır. Yargılamanın başında tedbir talep edilmesi telafisi güç zararları engeller.

Tapu İptali Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptal ve tescil davalarında süreler, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişkenlik arz eder. Mülkiyet hakkı ayni bir hak teşkil ettiğinden, sahtecilik, hukuki ehliyetsizlik ve yolsuz tescil nedenlerine dayalı davalar kural icabı herhangi bir zamanaşımı süresi yahut hak düşürücü süreye tabi tutulmaksızın açılabilir.

Buna karşılık irade sakatlığı yani hata, hile ve tehdit hallerinde öğrenme yahut korkunun kalktığı andan itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Gabin durumunda 1 yıllık ve azami 5 yıllık süreler geçerlidir. Mirasbırakanın sağlığında muris muvazaası davası açılamaz; mirasbırakanın vefatı ile birlikte mirasçılar herhangi bir zamanaşımına tabi tutulmaksızın davalarını açabilirler.

Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek Almanın Vazgeçilmezliği

Mülkiyet hakkını doğrudan tayin eden taşınmaz davaları, çetin usul kuralları ve teknik ispat vasıtaları barındırır. Usule aykırı açılan bir dava yahut eksik delil ibrazı taşınmazın tamamen kaybına yol açabilir. Hak kaybı yaşamamak ve yargılamayı sağlıklı yürütmek adına uzman bir avukat desteğiyle hareket edilmesi tavsiye edilir. Uyuşmazlığınızın etraflıca tetkiki ve daha detaylı bilgi almak için uzman bir hukuk bürosuna danışabilirsiniz.